Image default
Borçlar Hukuku

6098 Sayılı Borçlar Kanunu ile Kira Hukuku Kapsamında Getirilen Değişiklikler

1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girecek 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu ile Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki 6570 sayılı Kanun kaldırılmış, kira hukukuna ilişkin tüm hükümler Borçlar Kanununda toplanmıştır.

Kira Sözleşmesi İmzalandığı Anda Mevcut ve Sonradan Oluşacak Ayıpların Giderilmesi
Kiraya veren, kiralananın kullanımıyla ilgili olmak üzere, kendisi veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderlere katlanacaktır. Buna göre, çatı onarımı ve dış cephe boyası gibi giderler, ev sahibi tarafından karşılanacaktır. Ancak kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene haberdar olduğu anda gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür, aksi takdirde ayıp nedeniyle doğan zararlardan kendisi sorumlu olacaktır.
Kiracı, kiraya verenden kiralananla ilgili, teslimde mevcut ya da sonradan meydana gelen ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilecektir. Bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, bu ayıbı mal sahibi adına gidererek, bu nedenle doğan alacağını tazmin etmek üzere kira bedelinden kesebilecek veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini talep edebilecektir.
Kiraya veren tarafından, ayıbın giderilmesi amacıyla ya da oluşabilecek zararların önlenmesi amacıyla kiralanan içerisinde yapılacak çalışmalara kiracı katlanmakla yükümlüdür. Kiracı ise ancak kiraya verenin rızası ile kiralanan taşınmazda yenileme ya değişiklik yapabilecektir. Kiraya verenin izni akabinde yapılan yenilik ve değişiklikler için, kiralananda meydana gelen değer artışı, kiraya veren tarafından talep edilemeyeek ve kira parasına yansıtılamayacaktır.
Kiracı ayrıca, taşınmazın bakım ve onarım işlemleri için ya da mevcut kira sözleşmesinin sona ermesi ile birlikte yapılacak yeni kira sözleşmesi işlemleri için ve yahut taşınmazın satışı için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişilerin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
Kiralananda mevcut önemli ayıpların verilen sürede giderilmemesi veya söz konusu ayıbın kiralananın kullanımını önemli ölçüde engellemesi ya da ortadan kaldırılması durumunda kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı doğacaktır.
Kiraya verenin kiralanan taşınmazın ayıplı olmasından doğan zararları giderme yükümlülüğü, ayıbın oluşmasında kusurlu olmadığını ispat ettiği ana kadar geçerliliğini koruyacaktır.
Kira Sözleşmesine Taraf Kiraya Veren ve Kiracının Yükümlülükleri
Kiraya veren; kiralık yeri kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmekle yükümlü olacaktır.
Kiralık yerle ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler kira sözleşmesi ile aksi kararlaştırılmadıkça kiraya veren tarafından karşılanacaktır.
Kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa ısıtma, aydınlatma ve su gibi yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.
Kiraya veren, konut ve çatılı iş yerlerinde, kira bedelini ya da ısınma, aydınlanma, su, apartman aidatı gibi yan giderleri ödemeyen kiracılara gönderecekleri yazılı bildirim ile 30 günden az olmamak üzere mühlet vererek söz konusu bedellerin ödenmesini talep edebilecek, verilen süre içerisinde ifa gerçekleşmemesi halinde temerrüt sebebiyle sözleşmeyi feshedebilecek, tahliye davası açabileceklerdir. Kiralayan tarafından belirlenecek en az 30 günlük süre, yazılı bildirimin kiracının eline geçtiği tarihten itibaren işlemeye başlayacaktır.
Yeni Borçlar Kanunu ile getirilen bir yeni düzenleme ise kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu kapsamında kendisini göstermektedir. Kanunun bu hükmüne aykırılık durumunda, yani kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişilere ve komşulara gerekli saygının gösterilmemesi halinde kiraya veren, kiracıya en az 30 gün süre vererek, durumunu düzeltmesi, aksi halde kira sözleşmesinin feshedileceği hususlarını içeren bir yazılı ihtarda bulunacaktır.
Yine aynı maddede getirilen yeni bir düzenleme ile, kiracının davranışlarının taşınmazda oturan kişiler ve/veya komşular tarafından çekilmez hale gelmesi halinde, kiraya veren tarafından yapılacak yazılı bildirimle kira sözleşmesinin hemen feshedebileceği hüküm altına alınmıştır. Uyarılara rağmen yüksek sesle müzik dinleyen, balkonda mangal yapan, diğer apartman sakinlerini davranışları ile rahatsız eden kiracının sözleşmesi yazılı bildirimle herhangi bir süre verilmeksizin feshedilebilecektir.
Kira Sözleşmesinin Devri
Kiracı konumunda olan kişiler, konut ve çatılı işyerlerinde, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın alt kira sözleşmesi yapamayacak, kira sözleşmelerini ve taşınmazı kullanım hakkını devredemeyeceklerdir. Ancak işyerlerine ilişkin kira sözleşmelerinin devrinde kiraya veren, haklı sebep olmadıkça yazılı izin vermekten imtina edemeyecektir. İşyeri kiralarında, devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar, en fazla 2 yıl süre ile, devralan kiracı ile birlikte mütelsil sorumlu olacaktır.,
Kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra, kiralanan yer herhangi bir nedenle el değiştirirse ya da bir üçüncü kişi kiralanan üzerinde kiracının hakkını engelleyen bir ayni hak sahibi (örneğin intifa hakkı, rehin hakkı…)olursa yeni malik/ayni hak sahibi kira sözleşmesinin tarafı olacaktır.
Kira sözleşmesi devam ettiği sırada taşınmazın el değiştirmesi halinde, kiralananın yeni maliki, taşınmazı, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma gereksinimi sebebiyle, edinme tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde durumu yazılı olarak kiracıya bildirmek koşulu ile, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir dava ile sona erdirebilir. Sözleşmeyi sona erdirme hakkı, edinimde bulunan kişi tarafındnai sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılacak dava yoluyla da kullanılabilir.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi
Kiralanan taşınmazın kira sözleşmesinin bitiş tarihinden önce veya fesih şart ve sürelerine uymaksızın Kiracı tarafından terk edilmesi halinde, taşınmazın benzer koşullarda kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca Kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları devam eder. Bu süre içerisinde kiracı tarafından, benzer koşullarda, kira sözleşmesini devralabilecek, kiraya verenin kabul edebileceği özelliklere ve ödeme gücüne sahip yeni bir kiracı bulduğu takdirde söz konusu kira ilişkisinden doğan borç ve sorumlulukları sona erecektir.
Kiracı konut ve çatılı işyerlerine ait belirli süreli kira akitleri için, süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla 1 yıl uzayacaktır. Ancak kiraya veren, 10 yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilecektir. Söz konusu fesih akabinde kiracı, kiraya verenden herhangi bir tazminat talebinde bulunamayacaktır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise, kiracı her zaman, kiraya veren ise ancak kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilecektir.
Kira Bedelinde Uygulanacak Artış
Kira bedellerine ilişkin yenilenen kira döneminde taraflar arasında yapılan anlaşmalar, bir önceki yılda gerçekleşen üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli kabul edebilecektir. Kira sözleşmelerine ilişkin bedelin yabancı para olarak kararlaştırıldığı durumlarda ise beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaktır.
Getirilen önemli bir değişiklik ise kira sözleşmesine konulabilecek kayıtlar anlamında kendisini göstermektedir. Kira sözleşmesi kapsamında, kira bedeli ve yan giderler dışında Kiracı için başka bir ödeme yükümlüğü getirilmesi yasaklanmıştır. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda faiz öngörülmesi ve/veya kira sözleşmesinin sonraki aylarına ilişkin kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin konulacak kayıtların geçersiz olacağı ayrıca belirtilmiştir.
Kiraya veren ayrıca konut ve çatılı iş yerleri için kira sözleşmesinin başlangıcında güvence olarak 3 aylık kira bedelinden daha fazla depozito verilmesini talep edemeyecektir.
Güvence olarak para veya çek ya da bono verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, mal sahibinin onayı olmaksızın çekilmemek üzere, parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırmakla, çek ve bonoyu ise bankaya depo etmekle yükümlüdür. Banka, güvence olarak depo edilmiş para ve kıymetli evrakı ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecektir.
Aile Konutu Olarak Kullanılan Taşınmazlara İlişkin Kira Sözleşmelerinin Feshi
Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemeyecek. Bu rızanın alınması mümkün olmazsa veya eş haklı sebep olmaksızın rızasını vermekten kaçınırsa kiracı, hakimden bu konuda bir karar vermesini isteyebilecektir.

Bu hukuki çalışma, sitemizde yayınlanmak üzere Av. Şivan Kaya tarafından kaleme alınmış olup, sitemizde 26 Ağustos 2012 tarihinde yayınlanmıştır.

Bu içeriğimiz ile ilgili düşünceniz?