Image default
Gayrimenkul Hukuku

Satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında somut durum gerektirmedikçe keşif yapılması zorunlu değildir. Bazen gerekmediği halde mahkemelerce keşif yapılmaması sebebiyle dava gereksiz uzatılmakta taraflara ek külfetler yüklenmektedir.

Asliye hukuk mahkemesinde görülen tapu iptal ve tescil davaları kişisel haktan kaynaklanan ve ayni haktan kaynaklanan olmak üzere iki ana başlık altında incelenebilir.

Kişisel haktan kaynaklanan tapu iptal ve tescil davaları;

·         Gayrimenkul satış vaadine,

·         Yükleniciden temlik alınan hakka,

·         Tapu tahsis belgesine,

·         Başkasının arsasına ağaç dikilmesi nedenine,  

·         Ölünceye kadar bakma sözleşmesine,

·         İnanç sözleşmesine,

Dayalı açılabilmektedir.

Gayrimenkul Satış Vaadine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları

a.      Genel Olarak

Bu davada görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Yetkili mahkeme ise gayrimenkulün aynının bulunduğu yer mahkemesidir.

b.      Araştırılması Gereken Hususlar ve Deliller

Bu davalarda başlıca deliller;

·         Tapu kaydı,

·         Resmi şekilde yapılmış satış vaadi sözleşmesi,

·         Zamanaşımı iddiasına karşı zilyetlik olgusunun değerlendirilmesi için tanıklar,

Olarak sayılabilir.

Öncelikle taşınmaz mülkiyetini geçiren sözleşmelerin resmi şekilde yapılması koşulu gereğince gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin noterde düzenlenmiş olması gerekir.

c.      Uygulamada Sıkça Hataya Düşülen ve Bozma Nedeni Yapılan Konular

Yapılan görüşmeler, paydaş analizleri, ilgili Yargıtay kararları birlikte değerlendirildiğinde uygulamada sıkça yapılan hatalar ve bozma nedeni yapılan konular şöyle özetlenebilir;

  • Burada en çok karşılaşılan hata, taşınmazın elbirliği mülkiyetine tabi olması durumunda, henüz paylı mülkiyete geçilmediği için infaz kabiliyetinin olmadığı hususunun gözden kaçırılmasıdır. Yani elbirliğine konu taşınmazlardaki maliklerden birisinin hakkını elbirliği halindeki maliklerden başkasına satış vaadinde bulunması halinde sözleşme geçerli olmakla birlikte paylı mülkiyete geçilmediği sürece tapu iptali ve tescil istenemez. Bazen bu husus mahkemelerce yanlış anlaşılmakta, elbirliğine konu taşınmazda maliklerin birbirine satış vaadinde bulunması halinde de tapu iptali ve tescil davası reddolunmaktadır. Oysa bu durumdaki maliklerin kendi aralarında yaptıkları satış vaadi sözleşmeleri geçerlidir ve buna dayanılarak tapu iptali ve tescil istenmesi mümkündür.
  • Diğer bir husus satışa konu pay tapu kaydında bulunan payın bir kısmı ise İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca imar uygulaması yapılmayan yerlerde parselin daha küçük parçalara ayrılmasını sağlayacak satış vaadi sözleşmelerinin yapılamayacağına ilişkin düzenlemenin dikkatten kaçmasıdır.
  • 5578 Sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 2. maddesi ile değiştirilen 5403 sayılı Kanun’un 8. maddesi düzenlemeleri de en çok gözden kaçırılan konulardandır. Bu yasa uyarıca taşınmazın niteliğine göre taşınmazın belli miktarlardan aşağı bölünmesini sağlayan gayri menkul satış vaadi sözleşmeleri tescil imkanı doğurmaz.
  • Satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında somut durum gerektirmedikçe keşif yapılması zorunlu değildir. Bazen gerekmediği halde mahkemelerce keşif yapılmaması sebebiyle dava gereksiz uzatılmakta taraflara ek külfetler yüklenmektedir.
  • Satış vaadi sözleşmesi herhangi bir sebeple ifa edilemediğinde, yani ifa imkânsızlığında, çoğunlukla vaat alacaklısı tarafından bedel isteminde bulunulmaktadır. Davacının bedel istemekte haklı görüldüğü durumlarda taşınmazın dava tarihindeki emsal değerine hükmedilmesi gerektiği halde vaat borçlusuna ödenen bedelin güncelleştirilmiş değerine hükmedilmesi ile karşılaşılmakta olup bu durum hatalıdır.
  • Bu davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye teslim edilmişse zamanaşımı iddiasında bulunulamaz. Satış vaadi sözleşmesinde açıkça teslimden söz edildiği halde mahkemelerce zamanaşımı süresinin geçtiğinden söz edilerek davanın reddedilmesi durumu ile karşılaşılmaktadır ki bu yanlıştır.
  • Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi önem taşır. Bu sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinden sonra beş yıl içinde kayda işlenen haciz ve ipotek gibi sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki kayıtlar sözleşme alacaklısını bağlamaz. Bununla birlikte satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmese de sözleşmenin sonuçsuz kalması için vaat borçlusu tarafından taşınmazın başkasına devredilmesi halinde alan şahsın kötüniyetli olduğu ileri sürülebilir.
  • Uygulamada karşılaşılan sorunlardan birisi de taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin gerçekte taşınmaz mülkiyetinin devredilmesi amacı ile değil başka bir alacağın teminatı olmak üzere yapılması halinde sözleşmeye değer verilerek tapu iptali ve tescil kararı verilmesidir. Oysaki böyle bir sözleşme geçersizdir(lex comisseria yasağı).
  • Belediyelerce hakkında yıkım kararı verilmiş kaçak yapılarda bağımsız bölüm satışına konu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali ve tescil isteğinin reddi gerektiği halde zaman zaman bunlara değer verilerek davanın kabulü yoluna gidildiği gözlenmektedir.

Adalet Bakanlığı İç Denetim Birimi Başkanlığı

HUKUK REHBERİ

Kategoriden Diğer İçerikler

Muhtesat Aidiyetinin Tespiti Davaları

Ankahukuk

Tapu Kaydında Ad, Soyad ve Baba Adına İlişkin Yapılan Yanlışlıklar

Ankahukuk

Geçit ve Mera İrtifakı Kurulmasına Dair Davalar

Ankahukuk

Taşınmazların (Gayrimenkul) İcra Yoluyla Satışlarında Bilinmesi Gerekenler

Ankahukuk

İştirak halinde ve müşterek mülkiyete konu olan şeyler nasıl kiraya verilecek?

Ankahukuk

İnanç Sözleşmelerinden Doğan Tapu İptal ve Tescil Davaları

Ankahukuk

Bu içeriğimiz ile ilgili düşünceniz?

Sitemiz, kullanıcı deneyimini arttırmak için cookie (çerez) kullanmaktadır. Kabul Ediyorum >> Daha Fazlası

Gizlilik ve Çerez Politikası
Araç çubuğuna atla