Makalemizde; apartmanlarda, kat maliklerinin komşuları rahatsız eden, çevreye huzursuzluk veren davranışları ve bu davranışlara karşı uygulanacak yaptırımlar, ilgili kanun hükümleriyle birlikte incelenmiştir.

I- GİRİŞ

Nüfus artışı ve hızlı kentleşme, çok katlı binalara yani apartmanlara yerleşme oranını arttırmıştır. Çok sayıda bağımsız bölümü olan bu yapılar, komşuluk ilişkilerini zayıflatmaktadır. Özellikle büyük şehirlerdeki iş ve trafik stresinin ardından; ev ve çevresi, sosyalleşmekten öte, iyi bir dinlenme yeri olarak görülmektedir.

Bu nedenle de sadece birkaç duvar ile birbirinden ayrılan konutlarda, huzurlu yaşam, bu konutlarda yaşayan insanların birbirlerine olan davranışları ile yakından ilgilidir.

Apartmanlarda kat maliklerinin birbirlerini ve çevreyi rahatsız eden davranışlarda bulunması halinde, uygulanacak özel bir mevzuat bulunmamaktadır.

Ancak konuya ilişkin hükümler; başta Kat Mülkiyeti Kanunu, Türk Medeni Kanunu, Borçlar Kanunu ve Kabahatler Kanunu olmak üzere dağınık bir biçimde çeşitli kanunlarda yer almaktadır.

Makalemizde; apartmanlarda, kat maliklerinin komşuları rahatsız eden, çevreye huzursuzluk veren davranışları ve bu davranışlara karşı uygulanacak yaptırımlar, ilgili kanun hükümleriyle birlikte incelenecektir.

II- KAT MÜLKİYETİ KANUNU'NDAKİ HÜKÜMLER

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda (KMK) komşuluk ilişkisini düzenleyen çok sayıda hüküm bulunmaktadır. Nitekim KMK'nın 18. maddesine göre;

"Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla, karşılıklı olarak yükümlüdürler.

Bu kanunda kat maliklerinin borçlarına dair olan hükümler, bağımsız bölümlerdeki kiracılara ve oturma (Sükna,) hakkı sahiplerine veya bu bölümlerden herhangi bir suretle devamlı olarak faydalananlara da uygulanır; bu borçları yerine getirmeyenler kat malikleriyle birlikte, müteselsil olarak sorumlu olur."

Maddede ifade edilen yükümlülükler genel hatlarıyla belirlenmiştir. Bu yükümlülüklere uymayanlara apartman yönetimi tarafından ihtarda bulunulması, ihtara rağmen davranışın devam etmesi halinde ise dava yoluna gidilmesi gerekmektedir.

Açılan dava sürecinde, hakim, ilgilileri dinledikten sonra;

-Kat Mülkiyeti Kanunu'na ve yönetim planına,

-Bunlarda bir hüküm yoksa genel hükümlere ve hakkaniyet kurallarına göre kararını verir (KMK md. 33/2).

Söz konusu mahkeme kararının uygulanmaması halinde ise aynı mahkeme tarafından idari para cezası uygulanır (KMK md. 33/3).

Diğer taraftan, mahkeme kararına rağmen yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerinin bağımsız bölümünün mülkiyetinin diğer kat maliklerine devri de istenebilir.

Önemli olan bir diğer konu da dava sonucunda bağımsız bölümün tahliyesi kararının verilememesidir. Çünkü tahliye kararı, ancak KMK'nın 24. maddesindeki yasak işlerin olması halinde verilebilir. Ancak yukarıda açıklandığı üzere, KMK'nın 25. maddesindeki şartlar dahilinde bağımsız bölümün mülkiyetinin diğer kat maliklerine devri istenebilir(1).

Açılan davada, rahatsızlık verici davranışın önlenmesi ya da sonlandırılması gibi bir talep de söz konusu olabilir.

Burada mahkeme, somut duruma göre değerlendirme yapacak ve gerekirse bilirkişi incelemesine başvurarak kararını verecektir.

Rahatsız edici davranışlardan gürültüye (apartmanda bulunan işyerindeki makinelerin devamlı olarak çıkardığı ses) ilişkin olarak verilen bir Yargıtay kararına göre; "diğer kat maliklerini rahatsız ettiği iddia edilen gürültünün, hoşgörü ve tahammül sınırları içerisinde kalıp kalmadığının tespiti bilimsel cihazlar yardımıyla bilirkişi tarafından yapılmış olmalıdır"(2).

Gürültü ve apartmanda hayvan beslenmesi, en çok yargı önüne taşınan rahatsız edici davranış biçimleridir.

Apartmanda hayvan beslenmesi kural olarak kanunlara aykırı değildir. Ancak, beslenen hayvanın köpek olduğunu varsayarsak, köpeğin; komşuları ısırması, bahçe ve asansör gibi ortak yerlere pislemesi, tahammül sınırlarını aşacak biçimde havlaması, komşuları (özellikle çocukları) korkutacak şekilde devamlı olarak kovalaması rahatsız edici davranışlar olarak görülerek, mahkeme tarafından, köpeğin uzaklaştırılmasına karar verilebilmektedir(3).

Rahatsız etmeme şartı, yönetim planında ayrı bir hüküm olmaması halinde aranmaktadır. Apartmanın yönetim planında hayvan beslenemeyeceği konusunda doğrudan bir kısıtlama getirilmişse (genellikle yönetim planının 27. maddesi ile), bütün kat malikleri söz konusu yasağa uymak zorundadır(4). Bu yöndeki bir taleple her kat malikinin dava açma hakkı vardır(5) (6).

III- TÜRK MEDENİ KANUNU'NDAKİ HÜKÜMLER

Türk Medeni Kanunu'nun "Komşu Hakkı" üst başlıklı taşınmazın "Kullanım Biçimi"ne ilişkin 737. maddesinde de işbu konuya ilişkin bir hüküm yer almaktadır.

Söz konusu hükme göre;

"Herkes, taşınmaz mülkiyetinden doğan yetkileri kullanırken ve özellikle işletme faaliyetini sürdürürken, komşularını olumsuz şekilde etkileyecek taşkınlıktan kaçınmakla yükümlüdür.

Özellikle, taşınmazın durumuna, niteliğine ve yerel adete göre komşular arasında hoş görülebilecek dereceyi aşan duman, buğu, kurum, toz, koku çıkartarak, gürültü veya sarsıntı yaparak rahatsızlık vermek yasaktır.

Yerel adete uygun ve kaçınılmaz taşkınlıklardan doğan denkleştirmeye ilişkin haklar saklıdır."

Bu maddenin amacı, taşkınlık yapılarak komşuların hakkının zedelenmesinin engellenmesidir.

Komşuluk hukukunda taşkınlık; "komşuluğun olağan hoşgörü sınırlarını aşan ve komşunun kendisi ile ailesi ve taşınmazı zararına aşırı derecede etkili olabilecek iş ve eylemler olarak" tanımlanabilir(7).

Yargıtay'a göre; bu eylemlerin saptanmasında taşınmazın bulunduğu yerin kullanma amacının, niteliğinin, konuya ilişkin düzenlemelerin, özellikle de mahalli örf ve adetin önemi vardır. Bu tür uyuşmazlıklarda hakim; gerek zararın varlığını belirlerken, gerekse zararı giderici önlemleri bulma yönünden her somut olayın özelliğini gözetmek, tarafların yarar ve zarar dengelerini değerlendirip onları karşılıklı olarak korumak durumundadır(8). Taşkın kullanım sayılan fiilin hukuka aykırı olması, bu fiil ile bir zarar meydana getirilmesi ve zararla taşkın kullanım arasında illiyet bağı bulunması hallerinde; o taşınmaz malın komşuluk hukuku ilkelerine aykırı kullanılması söz konusudur(9).

Kısacası, bu maddeye dayanılarak açılan davalar daha çok "haksız elatmanın önlenmesi (müdahalenin men'i)" ve "oluşan zararın giderilmesine (tazmin edilmesine)" yöneliktir.

IV- BORÇLAR KANUNU'NDAKİ HÜKÜMLER

Komşuluk hukukundan kaynaklanan ve daha çok kiracıları ilgilendiren bir diğer yükümlülük de Borçlar Kanunu'ndadır. Kanun'un "Kiracının Borçları"nı düzenleyen 256. maddesine göre; "kiracı, kiraladığı meskeni kullanırken tam bir özenle hareket etmeli ve apartmanda oturanlara karşı yükümlülüklerini yerine getirmelidir."

Burada, kiralayan (mülk sahibi) ile kiracı arasındaki ilişki ön plandadır. Apartmanda oturanlara yani komşulara karşı yükümlülüğünü yerine getirmeyen kiracının, ihtara rağmen yükümlülüklere uymamakta ısrar etmesi halinde, kiralayana, kira sözleşmesini fesih hakkı verilmektedir.

Borçlar Kanunu'nda yer alan bu madde de kiracı olan apartman sakinleri açısından komşuluk hukukundan kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirme konusunda emredicidir.

V- KABAHATLER KANUNU'NDAKİ HÜKÜMLER

Kabahatler Kanunu'nda çeşitli kabahatler belirtilmiştir. Bunlardan apartman ve çevresinde uygulanabilecek hükümlere göre;

- Sarhoş olarak başkalarının huzur ve rahatını bozacak şekilde davranışlarda bulunanlara(10),

- Başkalarının huzur ve rahatını bozacak şekilde gürültüye neden olanlara,

- Mal veya hizmet satmak için başkalarını rahatsız edenlere,

- Meydan, cadde, sokak veya yayaların gelip geçtiği kaldırımları işgal eden veya buralarda mal satışa arz edenlere,

- Meydan, cadde, sokak veya yayaların gelip geçtiği kaldırımlar üzerine inşaat malzemesi yığanlara,

- Apartmanın ortak yerlerinde tütün mamulleri tüketenlere,

- Evsel veya bireysel atık ve artıkları (çöpleri), bunların toplanmasına veya depolanmasına özgü yerler dışına atanlara,

- Hayvan kesimine tahsis edilen yerler dışında hayvan kesen veya kesilen hayvan atıklarını sokağa veya kamuya ait sair bir alana bırakanlara,

- İnşaat atık ve artıklarını bunların toplanmasına veya depolanmasına özgü yerler dışına atanlara,

- Kullanılamaz hale gelen veya ihtiyaç fazlası ev eşyasını bunların toplanmasına ilişkin olarak belirlenen günün dışında sokağa veya kamuya ait sair bir yere bırakanlara,

- Apartman sakinlerinin rızası olmaksızın ortak yerlere bez, kağıt ve benzeri afiş ve ilan asanlara

idari para cezası verilir.

Söz konusu idari para cezası, kolluk veya zabıta görevlileri (ilgili maddede hangisi belirtilmişse) tarafından uygulanacaktır.

VI- SONUÇ

Apartmanlarda yaşayanların komşularını rahatsız edici hareketlerde bulunmaları halinde yaptırımla karşılaşacakları açıktır. Ancak komşuluk hukukuna ilişkin bu düzenlemelerin toplu halde yer aldığı bir kanun, yönetmelik vs. bulunmamaktadır.

Doğrudan doğruya Kat Mülkiyeti Kanunu ve Türk Medeni Kanunu'na dayanan komşuluk hakkının kullanılması; bunun mahkeme yoluyla mümkün olması, dava sürecinin uzun olması ve komşularla hasım olmak istenilmemesi nedenleriyle tercih edilmeyebilir.

Kabahatler Kanunu'ndaki düzenlemelere başvurmak ise kolluk veya zabıta görevlileri aracılığıyla olduğundan, daha sonra da ortak yerleri birlikte kullanacak ve devamlı olarak karşılaşacak komşular arasındaki ilişkiye zarar vereceği düşüncesiyle tercih edilmeyebilir.

Bu noktada, mevcut mevzuata göre en doğru yöntemin, yukarıda belirtilen maddeleri içeren bir uyarı ilanını, yaptırımları ile birlikte apartman girişine asmak olduğu söylenilebilir.

İlgili hükümlerde açıkça belirtilmeyen kapı önünde ayakkabı bırakılması ve apartman dış duvarlarına halı, kilim, çamaşır asılması gibi durumlar için yapılacak uyarıda; bu yerlerin ortak yerlerden olduğu (KMK md. 4) ve ortak yerlerin kendi mülkiyetindeymiş gibi komşuları rahatsız edici bir biçimde kullanılmasının uygun olmadığı belirtilebilir.

Ayrıca, bütün kat maliklerinin (ve kiracıların) uymak zorunda olduğu yönetim planına bazı maddeler konularak kuralların daha bağlayıcı hale gelmesi sağlanabilir.

Yönetim planının kat maliklerinin görebileceği bir yerde olması veya dağıtılması da yükümlülüklerin bilinmesi açısından önemlidir. Kanun'da ve yönetim planında yazılı olan yükümlülüklerin kat malikleri tarafından yerine getirilmemesi halinde; yöneticinin, komşuluk hukukuna aykırı bu davranışlara karşı öncelikle ihtarda bulunması doğru olacaktır.

Kısacası, apartmanlarda yaşayanların hak ve yükümlülüklerini bir bütün olarak içeren ayrı bir düzenleme yoktur. Komşuların hakkının zedelenmesi veya rahatsız edilmesi durumunda uygulanacak hükümlerin çeşitli kanunlarda dağınık bir biçimde yer alması yanında, hak aramak için başvurulacak mercilerin ve sürecin de buna bağlı olarak değişmesi; komşuluk hukukundan kaynaklanan hakların kullanılamamasına ve hatta farkına varılamamasına neden olmaktadır. Toplu yapılaşma ve yaşamanın son derece arttığı günümüzde, bu şekilde bir düzenleme yapılarak apartmanlarda yaşayanların komşuluktan kaynaklanan sorumluluklarının farkında olmalarını sağlamak ihtiyaç haline gelmiştir.

DİPNOTLAR

(1) Yrg. 18. HD.'nin, 25.09.2003 tarih ve E.2003/6121, K.2003/6852 sayılı Kararı.
(2) Yrg. HGK'nın, 22.04.1992 tarih ve E. 1992/5-202, K. 1992/259 sayılı Kararı.
(3) Yrg. 18. HD.'nin, 07.07.2008 tarih ve E. 2008/4963, K. 2008/8075 sayılı; 13.04.1995 tarih ve E. 1995/3870, K. 1995/4585 sayılı; 12.09.1995 tarih ve E. 1995/8815, K. 1995/8554 sayılı; 15.02.1993 tarih ve E. 1992/13261, K. 1993/1653 sayılı Kararları.
(4) Yrg. HGK'nın, 19.02.1982 tarih ve E. 1981/5-780, K. 1982/131 sayılı Kararı.
(5) Yrg. 18. HD.'nin, 17.03.2003 tarih ve E. 2003/1531, K. 2003/1910 sayılı Kararı.
(6) Y. Burak ASLANPINAR, "Apartmanda Köpek Beslenir mi?", Hürses, 04.02.2010.
(7) Yrg. 14. HD.'nin, 31.03.2008 tarih ve E. 2008/3150, K. 2008/4333 sayılı Kararı.
(8) Yrg. 14. HD.'nin, 18.02.2008 tarih ve E. 2007/16334, K. 2008/1760 sayılı Kararı.
(9) Yrg. 14. HD.'nin, 28.03.2008 tarih ve E. 2008/2781, K. 2008/4226 sayılı Kararı.
(10) Kabahatler Kanunu'nun 35. maddesinde yer alan "Sarhoşluk" kabahati hakkında ayrıntılı bilgi için Bkz. Y. Burak ASLANPINAR, "Sarhoş Olmak da Kabahat", Hürses, 26.11.2009.

Y. Burak ASLANPINAR
http://www.burakaslanpinar.av.tr/

Bu İçeriğe Tepki Ver (en fazla 3 tepki)

Bu içerik ile ilgili görüşler