TOKİ veya müteahhitlerden daire satın alan kişilerle bu kurumlar arasında imzalanan sözleşmeler, zaman zaman uyuşmazlıklara neden olabilmektedir. Bu uyuşmazlıklar, genellikle dairenin taahhüt edilen tarihte teslim edilmemesi, sözleşmeye aykırı şekilde inşa edilmesi veya projede belirtilen ortak alanların eksik kalması gibi durumlardan kaynaklanmaktadır. Bu tür ihtilaflar, kira kaybı tazmini, ayıba dayalı tazminat, satış bedelinde indirim veya sözleşmenin feshi gibi taleplerle yargıya taşınmaktadır. Bu makalemizde, TOKİ veya müteahhit ile daire alıcıları arasındaki sözleşme kaynaklı davaların hukuki boyutları, araştırılması gereken hususlar ve Yargıtay kararları ışığında incelenmektedir.
İçerik Başlıkları
a. Genel Bakış
TOKİ veya müteahhitlerden daire satın alan kişilerle bu kurumlar arasında imzalanan sözleşmelerden kaynaklanan uyuşmazlıklar, genellikle aşağıdaki durumlarla ilgili olarak ortaya çıkmaktadır:
- Teslim Tarihinin Gecikmesi: Dairenin sözleşmede belirtilen tarihte teslim edilmemesi durumunda, alıcının kira kaybı gibi zararlarının tazmini talep edilebilir.
- Ayıplı İmalat: Dairenin sözleşmede belirtilen standartlara uygun şekilde inşa edilmemesi veya ayıplı olması durumunda, ayıba dayalı tazminat davaları açılabilir.
- Eksik İş veya Hizmetler: Projede taahhüt edilen otopark, alışveriş merkezi, spor salonu gibi ortak kullanım alanlarının yapılmaması durumunda, satış bedelinde indirim talep edilebilir.
- Sözleşmenin Feshi ve Bedelin İadesi: Dairenin süresinde teslim edilmemesi veya ciddi ayıpların bulunması durumunda, sözleşmenin feshi ve ödenen bedelin iadesi istenebilir.
Bu tür davalar, yukarıda belirtilen nedenlere bağlı olarak yargıya taşınmaktadır.
b. Araştırılması Gereken Hususlar ve Deliller
Bu tür davalarda, sözleşme metni ihtilafın çözümünde temel rol oynar. Bu nedenle, aşağıdaki hususların dikkatle incelenmesi gerekmektedir:
- Sözleşmenin İçeriği: Sözleşmenin hangi tarihte imzalandığı, teslim süresinin ne zaman başlayıp ne zaman sona erdiği ve ihtilaf konusuyla ilgili özel hükümlerin bulunup bulunmadığı tespit edilmelidir.
- Teslim Durumu: Dairenin sözleşmede belirtilen sürede teslim edilip edilmediği, teslim gecikmesi varsa bu sürenin ne kadar olduğu araştırılmalıdır.
- Ayıp ve Eksik İşler: Dairede ayıp veya eksik iş olup olmadığı, ayıbın gizli mi yoksa açık mı olduğu ve ayıp ihbarının süresinde yapılıp yapılmadığı incelenmelidir.
- Kira Kaybı Hesaplamaları: Dairenin bulunduğu bölgedeki rayiç kira bedelleri ve geç teslim süresine bağlı olarak oluşan kira kaybı hesaplanmalıdır.
c. Geç Teslim Nedeniyle Tazminat Talepleri
Geç teslim nedeniyle açılan davalarda, aşağıdaki durumlar dikkate alınmalıdır:
- Akdin Feshi ve Bedel İadesi: Davacı, konutun sözleşmeye aykırı şekilde inşa edildiğini iddia ederek akdin feshi ve satış bedelinin iadesini talep edebilir. Mahkeme bu yönde karar verirse, davacı ayrıca geç teslim nedeniyle tazminat talep edemez.
- Tapu Kaydının İptali: Mahkemece ödenen bedelin iadesine karar verilmişse ve tapu davacı adına kayıtlıysa, tapu kaydının da iptali gerekmektedir.
- Temerrüt ve Tazminat: Satıcı, sözleşmede belirtilen teslim süresine uymadığı takdirde temerrüde düşer ve bu durumda alıcının uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür.
- Kira Kaybı Sorumluluğu: Taşınmazın teslim tarihinden fiili teslime kadar geçen süredeki kira kaybı, satıcı tarafından karşılanmalıdır. Mahkeme, kira bedelinin tespiti için keşif yapılmasını ve bilirkişi raporu alınmasını zorunlu kılmaktadır. Aksi takdirde, Yargıtay bu durumu bozma nedeni olarak kabul etmektedir.
d. İş Yeri Niteliğindeki Taşınmazlar
Davacının satın aldığı yerin iş yeri niteliğinde olması durumunda, taraflar arasındaki ilişki 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamına girmeyebilir. Bu durumda, davaya genel mahkeme sıfatıyla Asliye Hukuk Mahkemeleri bakacaktır.
e. Sözleşmede Kira Kaybı Hükmü Bulunmaması Durumu
Gayrimenkul satış sözleşmesinde, teslim gecikmesi durumunda kira kaybının ödeneceğine dair bir hüküm bulunmasa bile, dairenin sözleşmede belirtilen teslim tarihinde teslim edilmemesi halinde, davacı fiili teslim tarihine kadar olan süre için kira kaybı talep edebilir.
