I. Tapu Tahsis Belgesinin Tanımı ve Hukuki Niteliği

1. Tapu tahsis belgesi mülkiyet belgesi değildir

Tapu tahsis belgesi, 2981 sayılı Kanun’un “tapu verme” mekanizması içinde düzenlenmiş; belirli kamu arazileri üzerinde, barınma amaçlı (ve uygulamada kimi örneklerde kısmen barınma kısmen işyeri) kullanılan yapıların sahiplerine, hak sahipliği tespitinden sonra verilen ve tapu sicilinin beyanlar hanesinde gösterilmesi öngörülen bir belgedir. Bu belgenin temel fonksiyonu, hak sahibine ileride verilecek tapuya “esas teşkil etmek” olup; bu fonksiyon, belgenin tapu gibi doğrudan ayni hak doğurduğu anlamına gelmez.

Yerleşik içtihat çizgisinde tapu tahsis belgesi; taşınmazın mülkiyetini belge sahibine nakleden veya mülkiyeti tespit eden bir tapu senedi değildir. Belge sahibinin hukuki konumunu “işgalci” düzeyinden çıkararak, kanunun aradığı şartlar oluştuğunda tescil talebine konu olabilecek bir “hak sahipliği ve kullanım statüsü”ne taşır. Dolayısıyla belgenin varlığı tek başına tescil için yeterli kabul edilmez; tescil için ayrıca kanunda öngörülen ve uygulamada içtihatlarla somutlaşan koşulların tamamının gerçekleşmesi aranır.

2. Tapu tahsis belgesinin idari işlem karakteri

Tapu tahsis belgesi, belediye, Hazine (Milli Emlak) veya Vakıflar gibi kamu idareleri tarafından yürütülen hak sahipliği tespiti, tahsis ve şerh işlemleri sonucunda düzenlenir. Bu yönüyle belgenin doğumu idari süreçlerin ürünüdür. Ne var ki tapu iptali ve tescil talebi, tapu sicilinde ayni hak tesisini hedeflediğinden çoğunlukla adli yargıda görülen bir dava türü olarak karşımıza çıkar. Bu ikili yapı, bazı dosyalarda “yargı yolu” tartışmalarını gündeme taşır. Özellikle idarenin ret, iptal veya terkin işlemiyle uyuşmazlığın çekirdeğini oluşturduğu durumlarda idari yargı boyutu güçlenebilir; buna aşağıda ayrıca yer verilmiştir.

II. 2981 Sayılı Kanun Kapsamında Tapu Tahsis Sisteminin Amacı ve Mantığı

2981 sayılı Kanun, imar ve gecekondu mevzuatına aykırı olarak inşa edilen yapıların, belirli koşullar altında hukuk düzenine dahil edilmesini ve planlı kentleşme araçlarıyla uyumlu hale getirilmesini hedefler. Kanunun sosyal gerçeklikten hareket eden yaklaşımı, dar gelirli kesimlerin barınma ihtiyacını karşılayamaması nedeniyle kamu arazileri üzerinde oluşan fiili yerleşimlerin, hak sahipliği tespiti yapılarak kontrol altına alınması ve uygun bulunanların planlama süreçleri tamamlandıktan sonra tapuya kavuşturulmasıdır.

Bu amaç doğrultusunda tapu tahsis belgesi; bir “ödüllendirme” aracı olarak değil, hak sahipliğini tespit eden, fiili kullanımın sınırlarını belirleyen ve tapuya geçiş için ön koşul niteliği taşıyan bir aşama belgesi olarak tasarlanmıştır. Bu nedenle kanun, tapuya geçişi otomatik hale getirmemiş; planlama (imar/ıslah imar planı), kamu hizmetine ayrılmama, konut alanında kalma, bedelin ödenmesi gibi koşullara bağlamıştır. Uygulamada tescil taleplerinin reddedildiği dosyaların önemli kısmı, bu koşullardan bir veya birkaçının eksikliğinden kaynaklanır.

III. Tapu Tahsis Belgesi Verilebilecek Taşınmazlar ve Belgeyi Düzenleyebilecek Kurumlar

1. Tapu tahsis belgesi verilen taşınmazlar

Tapu tahsis belgesi, ağırlıklı olarak Hazine, belediye, il özel idaresi veya vakıf arazileri üzerinde, barınma ihtiyacını karşılamak üzere yapılan kaçak yapılar bakımından gündeme gelir. Bu taşınmazların ortak özelliği, başlangıçta kamu malı niteliğinde olmaları ve fiili kullanımın gecekondu/imar mevzuatına aykırılık taşımasıdır. Belge, fiili durumun belirli şartlar altında “hak sahipliği” statüsüne dönüştürülmesi için düzenlenir.

Uygulamada aynı alanın zaman içinde imar uygulamalarına konu olması, şuyulandırma, ifraz-tevhid işlemleri, parsel numaralarının değişmesi (gitti kayıtları) ve plan değişiklikleri oldukça yaygındır. Bu durum, tapu tahsis belgesindeki tanımlamanın güncel ada-parsel bilgileriyle eşleştirilmesini teknik ve hukuki açıdan zorunlu hale getirir.

2. Tapu tahsis belgesi vermeye yetkili kurumlar

Vakıflar, belediyeler ve Hazine uygulamada tapu tahsis belgesi düzenleyebilen başlıca kurumlardır. Hak sahipliği tespiti ve tahsis kararı; komisyon tespitleri, encümen/meclis kararları ve idari kayıtlarla şekillenir. Bu nedenle davada sadece belgenin sunulması yeterli görülmez; belgenin dayandığı idari sürecin varlığı ve hukuki geçerliliği de dosyaya yansıtılmalıdır.

IV. Hak Sahipliği: Tapu Tahsis Belgesi Kimlere Verilir?

2981 sayılı Kanun sisteminde hak sahipliği, barınma ihtiyacını esas alan ve birden fazla taşınmaz edinimini sınırlandıran bir mantık üzerine kuruludur. Bu çerçevede, gecekondu sahibinin hak sahibi olabilmesi için kendisinin veya eşinin ya da reşit olmayan çocuğunun, ilgili belediye ve mücavir alan sınırları içinde, tapu tahsis belgesinin düzenlendiği tarihten (ve uygulamada af müracaat tarihi vurgusu bulunan yaklaşımlarda başvuru tarihinden) önce ev yapmaya elverişli bir arsa veya konut olarak kullanılabilecek bir yapısının/bağımsız bölümünün bulunmaması aranır.

Bu kriterin pratik sonucu şudur: Tapu tahsis belgesi, kişiye bir “konut edinme” perspektifiyle bağlanır. Bu nedenle aynı idari sınırlar içinde birden fazla tapu tahsis belgesinden yararlanma, sistemin amacıyla çelişir. Ayrıca belgeden doğan hakların devri/temliki halinde devralan kişi açısından da, hak sahipliği koşullarının taşınıp taşınmadığı tartışması gündeme gelebilir. Mahkeme, devralan kişinin de 2981 sayılı Kanun’un aradığı hak sahipliği kriterleri kapsamında değerlendirilmesini isteyebilir.

V. Tapu Tahsis Belgesinin Sağladığı Haklar ve Sınırları

1. Kişisel hak niteliği ve tescil talebiyle ilişkisi

Tapu tahsis belgesi, ilgilisine “kişisel hak” sağlar. Bu kişisel hak, uygun koşullar gerçekleştiğinde tapu iptali ve tescil talebinin dayanağı olabilir. Bununla birlikte bu hak “şartlı” bir hak olarak düşünülmelidir. Zira belgenin varlığı, kanunun aradığı koşulların oluştuğunu otomatik olarak göstermediği gibi; planlama süreçleri tamamlanmadan veya taşınmazın plan kararları tescile elverişli olmadan tapu verilmesini de sağlamaz.

2. Mirasçılara intikal ve başkasına devir/temlik

Tapu tahsis belgesinden doğan haklar mirasçılara intikal edebilir. Ayrıca uygulamada, belirli koşullar çerçevesinde hakların devri ve temliki de mümkün görülür. Ancak devir/temlik halinde iki kritik inceleme alanı doğar: Birincisi, devrin hukuki geçerliliği ve ispatı (satış sözleşmesi, noter evrakı, idari kayıtların uyumu); ikincisi ise devralan kişinin hak sahipliği koşullarını taşıyıp taşımadığıdır. Özellikle devralan bakımından aynı idari sınırlar içinde konut/arsa sahipliği gibi kriterler, uyuşmazlığın sonucunu doğrudan etkileyebilir.

VI. Tapu Tahsis Belgesine Dayalı Tescil İçin Gerekli Koşullar

Tapu tahsis belgesine dayanarak tapu iptali ve tescil kararı verilebilmesi için, uygulamada içtihatlarla da belirginleşen koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekir. Bu koşulların bir kısmı hukuki, bir kısmı planlama/teknik, bir kısmı ise mali niteliktedir. Mahkeme, çoğu dosyada bu koşulları bir “kontrol listesi” gibi sırayla denetler.

1. Hukuken geçerli bir tapu tahsis belgesinin bulunması

İlk şart, hukuki yönden geçerliliğini koruyan bir tapu tahsis belgesinin varlığıdır. Belgenin yetkili idare tarafından düzenlenmesi, dayandığı idari tespit ve tahsis işlemlerinin bulunması ve belgenin iptal edilmemiş olması önemlidir. Tapu sicilinde tahsis şerhinin bulunması, belgenin sicil boyutunu gösterir; ancak tek başına tescil için yeterli değildir. Belgeye yönelik bir idari iptal veya şerhin terkinine ilişkin işlem varsa, bu işlemlerin hukuki etkisi ayrıca değerlendirilmelidir.

2. İmar planı / ıslah imar planı ve parselasyonun yapılmış olması

Tapu tahsis belgesi, kanuni düzenleme gereği ıslah imar planı veya kadastro planları yapıldıktan sonra verilecek tapuya esas teşkil eder. Bu nedenle tahsise konu alanda planlama sürecinin tamamlanması, imar parsellerinin oluşması ve tescile elverişli bir parselasyonun bulunması aranır. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca yapılan imar uygulamaları veya 2981 sayılı Kanun rejimi içinde ıslah imar planı süreçleri, tescile giden teknik altyapıyı kurar.

Plan ve parselasyon tamamlanmamışsa, mahkeme çoğu zaman tescil talebini “tescile elverişli aşamaya gelinmediği” gerekçesiyle reddedebilir veya eksik inceleme yapılmasını isteyebilir. Uygulamada, plan değişiklikleri ve iptal kararları nedeniyle parselasyonun geri alınması (kadastro mülkiyet durumuna dönüş gibi) olasılıkları da tescil talebini doğrudan etkileyebilir.

3. Başka bir yerden tahsis yapılmamış olması

Hak sahibine tapu tahsis belgesi gereğince başka bir yerden tahsis yapılmamış olması gerekir. Mükerrer tahsis iddiası, idari kayıtlarla ve gerektiğinde yazışmalarla araştırılır. Bu inceleme, hem hak sahibinin statüsünün doğru olup olmadığı hem de sistemin sosyal amacının korunması bakımından önemlidir.

4. Kamu hizmetine ayrılmama ve konut alanında kalma

Tahsise konu yerin kamu hizmetine ayrılmamış olması ve imar planına göre konut alanında kalması, tescilin en kritik şartları arasındadır. Yol, park, okul, yeşil alan, spor alanı gibi kamu hizmetine ayrılan alanlarda tescil genellikle mümkün görülmez. Bunun yanında, taşınmazın plan kararlarında ticaret alanında kalması gibi durumlar, kanunun barınma amacına aykırı sonuçlar doğurabileceğinden, tescil taleplerinin reddine yol açabilir.

Bu şartın incelenmesinde belediyeden alınacak imar durumu yazıları, plan paftaları, plan notları, plan değişikliği geçmişi ve gerekiyorsa ilgili idarelerin resmi görüşleri belirleyici hale gelir. Mahkeme, taşınmazın hangi plan kararları altında kaldığını “dava tarihi” itibarıyla ve planın hukuki durumunu (iptal edilip edilmediğini) dikkate alarak değerlendirir.

5. Yer aynılığı: Tahsis yeri ile tescili istenen yerin aynı olması

TTB uyuşmazlıklarında en sık karşılaşılan teknik problem, yer aynılığıdır. Tapu tahsis belgesinde tarif edilen alan ile tescili istenen güncel ada-parselin aynı yer olup olmadığı, mahallinde keşif ve uzman bilirkişi incelemesiyle belirlenmelidir. İmar uygulamaları nedeniyle parsel numaraları değişmiş olabilir; ayrıca şuyulandırma, ifraz/tevhid, düzenleme sınırları gibi süreçler, tescil istenen alanın büyüklüğünü ve konumunu etkileyebilir.

Yer aynılığı netleştirilmeden verilen tescil kararları, hükmün infazında sorun çıkarabileceği gibi, temyiz denetiminde de “eksik inceleme” olarak değerlendirilebilir. Bu nedenle harita/kadastro bilirkişisi ile şehircilik/imar bilirkişisinin birlikte rapor sunması çoğu dosyada isabetli olur.

6. Arsa bedelinin ödenmiş olması; ödenmemişse depo

Tahsise konu arsa bedelinin ödenmiş olması tescil şartları arasındadır. Ödeme planı taksitli belirlenmişse, ödemelerin tamamlanıp tamamlanmadığı titizlikle araştırılır. Ödemelerin tamamlanmadığı anlaşılıyorsa, mahkeme çoğu kez taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerini veya ilgili bedeli bilirkişi aracılığıyla saptatır ve hükümden önce mahkeme veznesine/tevdi mahalline depo edilmesini ister.

Depo mekanizması, uygulamada tescile giden yolu tamamlayan bir “tamamlayıcı şart” işlevi görür. Davacının depo yükümlülüğünü yerine getirmemesi, tescil talebinin reddi sonucunu doğurabilir. Bu nedenle dava stratejisinde, ödeme belgeleri ile birlikte olası depo ihtimaline karşı hazırlık yapılması önemlidir.

7. DOP kesintisi ve tescil edilecek miktarın belirlenmesi

İmar parsellerinin oluşturulması sırasında, şuyulandırmaya tabi tutulan parselden düzenleme ortaklık payı (DOP) kesilip kesilmediği ve kesilmişse oranı belirlenmelidir. DOP kesintisi varsa, mahkeme tescile karar verirken tahsis miktarından bu oranda indirim yaparak kalan kısmın tesciline hükmeder. Böylece tescil hükmü, imar uygulamasının sonuçlarıyla uyumlu hale getirilir.

DOP’un tescile etkisi iki yönlüdür: Birincisi, tescil edilecek alanı matematiksel olarak etkiler; ikincisi ise kimi dosyalarda DOP kesintisinin hukuka uygunluğu iddiasını gündeme taşıyarak, imar uygulamasının idari yargıda denetimi gerekip gerekmediği tartışmasını tetikleyebilir. Bu nedenle DOP konusu, sadece bir “hesap” kalemi değil, gerektiğinde “yargı yolu stratejisi”nin de parçasıdır.

VII. Kimler Tapu İptali ve Tescil Talebinde Bulunabilir?

Tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi şu kişiler tarafından ileri sürülebilir:

• Tapu tahsis belgesi sahibi: Belgenin adına düzenlendiği kişi.
• Mirasçılar: Belge sahibinin vefatı halinde, kişisel hak mirasçılara intikal edebilir. Veraset ilamı ile sıfat ispatlanır.
• Devir/temlik alanlar: Tapu tahsis belgesinden doğan hakların devredildiği/temlik edildiği kişiler. Devrin ispatı ve devralanın hak sahipliği şartlarını taşıması önem taşır.

Devir/temlik halinde mahkemenin yaklaşımı çoğu dosyada şu iki soruda yoğunlaşır: (i) Devir işlemi hukuken geçerli ve ispatlı mı? (ii) Devralan kişi 2981 sayılı Kanun’daki hak sahipliği koşullarını taşıyor mu? Bu sorulara olumsuz yanıt verilmesi, davanın reddi riskini artırır.

VIII. Taraflar (Husumet): Kime Karşı Dava Açılır?

Tapu iptali ve tescil davalarında temel kural, davanın tapu kaydının maliki olan kişiye/kuruma yöneltilmesidir. Bu nedenle davanın davalısı, güncel tapu kaydında malik görünen kişi veya kamu idaresi olmalıdır. Tapu tahsisli yerlerde malik çoğunlukla Hazine, belediye, il özel idaresi veya Vakıflar gibi kamu kurumlarıdır; ancak imar uygulamaları ve idari tasarruflar sonucunda malik değişmiş olabilir.

Uygulamada en sık yapılan hata, “tahsisi yapan idare” ile “tapu kaydındaki malik” ayrımının gözden kaçırılmasıdır. Bu nedenle dava açılmadan önce güncel tapu kaydı alınmalı; beyanlar hanesi, şerhler, terkinler ve tedavül (gitti) kayıtları dikkatle incelenmelidir. Husumetin yanlış yöneltilmesi, davanın usulden reddi veya davacının zaman kaybı yaşaması gibi ağır sonuçlara yol açabilir.

IX. Görevli ve Yetkili Mahkeme – Yargı Yolu Ayrımı

1. Yetkili mahkeme

Taşınmazın aynına ilişkin davalarda kesin yetki kuralı geçerlidir. Tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptali ve tescil davasında yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kuralı, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez.

2. Görevli mahkeme (genel kural)

Tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında görevli mahkeme genel olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir. Çünkü dava sonucunda talep edilen, tapu sicilinde ayni hakkın tescilidir.

3. İdari yargı boyutu ve sınır durumlar

Tapu tahsis belgesi idari işlem karakterli olduğundan, bazı uyuşmazlıklarda çekirdek mesele tapu kaydının iptali değil, idarenin tek taraflı işlemleridir. Örneğin idarenin tapu tahsis belgesini iptal etmesi, tahsis şerhini terkin etmesi veya tapu verilmesi talebini ret işlemiyle reddetmesi gibi durumlarda uyuşmazlık “idari işlem” merkezli hale gelebilir. Böyle dosyalarda, önce idari işlemin ortadan kaldırılması gerekip gerekmediği, yargı yolu stratejisi bakımından belirleyici olur.

Pratik ayrım şu soruyla yapılmalıdır: Uyuşmazlığın çözümü için doğrudan tapu sicilinde bir değişiklik mi isteniyor, yoksa idarenin tesis ettiği ret/iptal/terkin işleminin iptali mi hedefleniyor? İkinci ihtimalde idari yargı yolu ve idari dava süreleri gündeme gelebilir. Bu nedenle somut olayın belgeleri (ret yazısı, iptal kararı, terkin işlemi, encümen/meclis kararları) dosya stratejisinin ilk adımıdır.

X. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre Meselesi

Tapu tahsis belgesine dayalı tescil taleplerinde “hak düşürücü süre veya zamanaşımı yoktur” şeklindeki genel cümleler uygulamada sık tekrar edilse de, konu iki düzlemde değerlendirilmelidir. Birincisi, adli yargıda açılan tescil davasında belgenin şartlı hak niteliği nedeniyle talebin ileri sürülebilirliği; ikincisi ise idari işlemlere karşı açılacak iptal davalarında idari yargı sürelerinin varlığıdır.

Adli yargı bakımından, tescil koşullarının oluştuğu iddia ediliyorsa davanın açılabilmesi mümkündür. Ancak somut olayda belgenin geçerliliği, plan değişiklikleri, terkin işlemleri ve idari süreçlerin akıbeti, talebin hukuki temelini etkileyebilir. İdari yargı bakımından ise süreler doğrudan belirleyici olabileceğinden, uyuşmazlığın idari işlem merkezli olup olmadığı titizlikle ele alınmalıdır.

XI. Davada Araştırılması Gereken Hususlar ve Deliller

Tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında mahkeme, sadece tapu kaydına bakarak hüküm kurmaz. Tescil koşullarının oluşup oluşmadığı; planlama, hak sahipliği ve bedel unsurlarını içeren geniş bir çerçevede denetlenir. Bu nedenle delil seti, klasik tapu iptal davasından daha kapsamlı olmalıdır.

Uygulamada başlıca deliller şunlardır:

• Tapu kaydı: Tedavül (gitti) kayıtlarıyla birlikte, beyanlar hanesi şerhleri ve terkin işlemleri.
• Tapu tahsis belgesi: Aslı veya onaylı örneği; tarih/yevmiye bilgileri; düzenleyen idare.
• Hak sahipliği tespit evrakı ve idari kararlar: Belediye meclisi/encümen kararları, komisyon tespitleri, idari yazışmalar.
• Ödeme belgeleri: Makbuzlar, banka dekontları, ödeme planı; eksikse depo ihtiyacı.
• İmar/ıslah imar planı ve parselasyon belgeleri: Plan paftaları, plan notları, 18. madde uygulaması dosyası.
• İmar durumu yazıları: Taşınmazın konut alanında mı ticaret alanında mı kaldığını ve kamu hizmetine ayrılıp ayrılmadığını gösteren resmi yazılar.
• Keşif ve bilirkişi incelemesi: Yer aynılığı, nitelik ve yüzölçümü tespiti; imar uygulamasının teknik sonuçları; DOP oranı.
• Veraset ilamı: Mirasçılık halinde davacı sıfatının ispatı.
• Devir/temlik belgeleri: Satış sözleşmesi, noter evrakı, idari intikal kayıtları.

Mahkeme çoğu dosyada incelemeyi şu eksende yürütür: (i) Belge geçerli mi? (ii) Plan/parselasyon tamam mı? (iii) Konut alanı ve kamu hizmeti testi nasıl? (iv) Yer aynılığı var mı? (v) Bedel/ödeme veya depo tamam mı? (vi) DOP oranı ve tescil miktarı nasıl belirlenecek? Bu akış, davacı tarafın dava dilekçesinde ve delil listesinde de aynı disiplinle kurgulanmalıdır.

XII. DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) ve Tescil Sürecine Etkisi

Düzenleme ortaklık payı (DOP), imar uygulaması sırasında parsellerden kamu ortak alanları için yapılan kesintiyi ifade eder. Tapu tahsis belgesine dayalı tescil taleplerinde DOP konusu, özellikle tescil edilecek miktarın belirlenmesi bakımından önem taşır. İmar uygulaması sırasında DOP kesilmişse, mahkeme tescile karar verirken tahsis miktarından bu oranda indirim yaparak kalan miktarın tesciline hükmetmelidir.

DOP konusu aynı zamanda bir “uygulama dosyası” konusudur. DOP kesintisinin oranı ve hangi düzenleme içinde uygulandığı, belediyenin imar uygulaması dosyası, parselasyon planları, dağıtım cetvelleri ve bilirkişi raporları üzerinden saptanır. DOP’un hatalı dikkate alınması, kararın infazında sorun çıkarabileceği gibi, temyiz aşamasında da hükmün bozulmasına sebep olabilecek nitelikte görülebilir.

XIII. Tescil Mümkün Olmadığında Tazminat: Denkleştirici Adalet Yaklaşımı

Tapu tahsis belgesine dayalı tescil talebi her somut olayda başarıya ulaşmayabilir. Taşınmazın kamu hizmetine ayrılması, koruma bandında kalması, plan değişikliğiyle konut alanı dışına çıkması, tescile elverişli parselasyonun oluşmaması veya belgenin geçerliliğini yitirmesi gibi sebepler tescil talebinin reddine yol açabilir. Bu noktada, hak sahibinin ödediği bedelin akıbeti ve olası tazminat mekanizması gündeme gelir.

Uygulamada, tescil talebinin reddedildiği hallerde hak sahibinin ödediği bedelin iadesi, denkleştirici adalet ilkeleriyle güncellenmiş değer üzerinden tartışılır. Denkleştirici adalet yaklaşımı, özellikle yüksek enflasyon dönemlerinde ödenen bedelin nominal iadesinin hakkaniyetsiz sonuçlar doğurmasını önlemeyi amaçlar. Bu nedenle mahkeme, ödeme tarihleri, ödeme tutarları ve ekonomik değer kaybı dikkate alınarak bilirkişi aracılığıyla güncelleme hesabı yaptırabilir.

Bu çerçevede uygulamada pratik bir yöntem, tescil talebiyle birlikte terditli biçimde tazminat/bedel iadesi talebini de gündeme getirmektir. Böylece tescil şartlarının oluşmadığı anlaşılırsa, davacı tamamen sonuçsuz kalmadan bedel bakımından koruma elde edebilir. Tazminatın kapsamı ve hesabı somut olayın özelliklerine göre değişebilir; ancak temel belirleyici, tapu tahsis belgesinin “mülkiyet” doğurmadığı, buna karşılık “bedel ve hak sahipliği” eksenli bir kişisel hak alanı oluşturduğudur.

XIV. Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorunlar ve Risk Alanları

1. Belgenin iptali veya tahsis şerhinin terkin edilmesi

TTB’ye dayalı davalarda en yüksek risklerden biri, belgenin idari işlemle iptal edilmiş olması veya tapudaki tahsis şerhinin terkin edilmiş bulunmasıdır. Böyle bir durumda, adli yargıda tescil talebi çoğu kez “geçerli belge yokluğu” tartışmasına takılır. Dosya stratejisinde, iptal/terkin işleminin varlığı, tarihleri ve hukuki durumunun ayrıca ele alınması gerekir.

2. Plan değişiklikleri ve konut alanı şartı

İmar planları düzenleyici işlemler olup zaman içinde değiştirilebilir. Tapu tahsis belgesine dayalı tescil taleplerinde, taşınmazın konut alanında kalıp kalmadığı çoğu kez plan değişiklikleri nedeniyle tartışmalı hale gelir. Taşınmazın ticaret alanına alınması, kamu hizmetine ayrılması veya plan notlarıyla kullanım kararlarının farklılaştırılması, tescil talebinin kaderini belirleyebilir. Bu nedenle planın hangi tarihte hangi kararı içerdiği, dava tarihi itibarıyla geçerli planın ne olduğu ve planın iptal edilip edilmediği hassas biçimde araştırılmalıdır.

3. Yer aynılığı ve teknik raporların çelişkisi

Yer aynılığı, teknik raporlar arasında çelişki doğurabilen bir alandır. Harita ve kadastro raporlarıyla şehircilik/imar raporları arasında tutarsızlık bulunması, mahkemenin ek rapor almasını ve keşiflerin tekrarlanmasını gerektirebilir. Davacı tarafın, teknik eşleştirmeyi baştan güçlü kurması; gitti kayıtları, aplikasyon krokileri, koordinat eşleştirmeleri ve imar uygulaması belgelerini tam sunması önemlidir.

4. Bedel ve depo eksikliği

Ödeme belgelerinin eksikliği veya depo yükümlülüğünün yerine getirilmemesi, tescil taleplerinin reddinde sık görülen sebeplerdendir. Ödeme planı taksitli ise tüm taksitlerin ödendiğini gösteren belgeler ibraz edilmelidir. Ödeme tamam değilse, depo ihtimaline karşı davacı tarafın hazırlıklı olması; bilirkişi raporuyla belirlenecek bedelin yatırılmasına ilişkin sürecin kaçırılmaması gerekir.

5. Yanlış hasım (husumet) seçimi

TTB uyuşmazlıklarında tapu kaydında malik görünen kurum ile tahsis işlemini yürüten kurum her zaman aynı olmayabilir. Yanlış hasım seçimi, davanın usulden reddine veya uzun süren düzeltme süreçlerine yol açabilir. Dava açılmadan önce güncel tapu kaydı mutlaka incelenmeli ve davalı buna göre belirlenmelidir.

XV. Dava Öncesi Pratik Hazırlık Önerileri

TTB’ye dayalı bir tapu iptali ve tescil davasında, dava öncesi hazırlık çoğu zaman davanın yarısını kazanmak anlamına gelir. Uygulamada sağlıklı bir hazırlık için şu adımlar önerilir:

• Güncel tapu kaydı, beyanlar hanesi, şerhler ve terkinler birlikte temin edilmelidir.
• Tapu tahsis belgesinin aslı/örneği ve dayandığı idari kararlar (komisyon, encümen/meclis) toplanmalıdır.
• Belgenin iptaline veya tahsis şerhinin terkine dair idari işlem olup olmadığı araştırılmalıdır.
• İmar planı, ıslah imar planı, parselasyon planı ve plan notları dosyaya eklenmelidir.
• Taşınmazın konut alanında kalıp kalmadığı ve kamu hizmetine ayrılıp ayrılmadığı resmi imar yazılarıyla netleştirilmelidir.
• Yer aynılığı için ön teknik çalışma yapılmalı; gitti kayıtları ve ada-parsel dönüşümü baştan çözümlenmelidir.
• Ödeme belgeleri eksiksiz sunulmalı; eksiklik varsa depo için strateji kurulmalıdır.
• DOP kesintisi araştırılmalı; oran belirlenerek tescil talebinin miktarı buna göre kurgulanmalıdır.

Bu hazırlık, hem mahkemenin incelemesini kolaylaştırır hem de davanın eksik inceleme nedeniyle uzamasını önler. Özellikle konut alanı şartı, yer aynılığı ve bedel/depo başlıkları, davanın sonucunu en çok etkileyen üç temel alandır.

XVI. Sonuç

Tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptali ve tescil davaları, 2981 sayılı Kanun’un sosyal amaçlı düzenlemesinin tapu sicilinde ayni hak doğuran sonuçlara bağlandığı, planlama hukuku ile mülkiyet hukukunun kesiştiği özel bir dava türüdür. Tapu tahsis belgesi, tek başına mülkiyet kazandırmaz; ancak kanunun aradığı koşullar gerçekleştiğinde, hak sahibine tapuya geçiş için güçlü bir talep zemini sağlar. Bu koşulların başında belgenin geçerliliği, imar/ıslah imar planlarının tamamlanması, taşınmazın konut alanında kalması ve kamu hizmetine ayrılmamış olması, yer aynılığı, bedelin ödenmesi veya depo edilmesi ve DOP kesintisinin doğru hesaplanması gelir.

Tescilin mümkün olmadığı hallerde ise, hak sahibinin ödemiş olduğu bedelin denkleştirici adalet ilkelerine göre güncellenmiş değerinin iadesi/tazmini tartışması gündeme gelebilir. Her somut olayda yargı yolu stratejisinin doğru kurulması (adli yargı–idari yargı ayrımı), doğru hasım seçimi, plan kararlarının ve teknik eşleştirmenin eksiksiz yapılması, davanın kaderini belirler.

Sonuç olarak; tapu tahsis belgesine dayalı tapu iptali ve tescil davaları, “belge var mı?” sorusundan ibaret değildir. Mahkeme, kanuni ve teknik koşulların tamamını bir bütün olarak denetler. Bu nedenle dava, planlama belgeleri, idari kayıtlar, ödeme/depo verileri ve güçlü bilirkişi incelemesiyle desteklenmiş kapsamlı bir dosya üzerinden yürütülmelidir.