Yükleniciden temlik alınan hakka dayalı tapu iptal ve tescil davaları, inşaat sektöründeki yüklenici-alıcı ilişkilerinden kaynaklanan ve özellikle noter sözleşmeleri, imar uygunluğu, kat mülkiyeti tescil süreçleri ile dava usulüne ilişkin teknik konuları içeren karmaşık hukuki uyuşmazlıklardır; bu rehber, söz konusu davaların tüm yönlerini, uygulamada karşılaşılan sorunları ve Yargıtay’ın güncel kararları ışığında çözüm önerilerini kapsamlı şekilde ele almaktadır.
a. Genel Olarak
Yükleniciden temlik alınan hakka dayalı tapu iptali ve tescil davaları, inşaat yüklenicileri ile bağımsız bölüm alıcıları arasındaki hukuki ilişkilerden kaynaklanan uyuşmazlıkları konu alır. Bu davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Yetki konusunda ise 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 6. maddesi uyarınca, taşınmaz davalarında yetkili mahkeme, gayrimenkulün bulunduğu yerdir.
b. Araştırılması Gereken Hususlar ve Deliller
Bu tür davalarda dikkatle incelenmesi gereken başlıca deliller şunlardır:
-
Resmi Belgeler:
-
Tapu kayıtları (arsa ve bağımsız bölümlere ilişkin güncel kayıtlar)
-
Yüklenici ile arsa sahibi arasında noter onaylı olarak düzenlenen sözleşme
-
Yüklenici ile bağımsız bölüm alıcısı arasındaki temlik sözleşmesi
-
İnşaatın mevcut durumunu gösterir teknik rapor veya keşif tutanağı
-
-
İmar ve Yapılaşmaya İlişkin Belgeler:
-
İmar planı ve onaylı projeler
-
İskân durumunu gösterir belgeler
-
Yapı kullanma izin belgesi
-
Kat irtifakı veya kat mülkiyeti tescil belgeleri
-
-
Diğer İspat Araçları:
-
Mahkemece düzenlenen keşif tutanağı
-
Uzman bilirkişi raporu
-
Tarafların ve tanıkların beyanları
-
Önemli Hukuki İlke:
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 7. maddesi uyarınca, taşınmaz mülkiyetini geçiren sözleşmelerin resmi şekilde yapılması şarttır. Ancak Yargıtay içtihatlarına göre, yüklenici sözleşmeden kaynaklanan edimini tam olarak yerine getirmiş ve arsa maliki de taşınmazın tapu kaydının bir kısmını yükleniciye geçirmişse, hakkın kötüye kullanılması yasağı (TMK m.2) gereğince sözleşmenin geçersizliği ileri sürülemeyecektir.
c. Uygulamada Sıkça Yapılan Hatalar ve Bozma Nedenleri
-
Şekil Şartlarının Yanlış Uygulanması:
-
Yükleniciden bağımsız bölüm satın alan kişinin, 6098 sayılı Kanun’un 186-188. maddelerindeki alacağın temliki hükümleri uyarınca yaptığı sözleşmenin yazılı olması yeterli iken, bazı mahkemelerce resmi şekil şartı aranarak davaların reddedildiği görülmektedir.
-
-
Davalıların Belirlenmesinde Hata:
-
Kat mülkiyeti kurulmamış ve bağımsız bölüm arsa maliki adına kayıtlı olduğunda, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi’nin yerleşik içtihadı uyarınca zorunlu dava arkadaşlığı bulunmasına rağmen, sadece arsa malikinin davalı gösterilmesi sık yapılan bir hatadır. Doğru uygulama, hem arsa malikinin hem de yüklenicinin davalı olarak gösterilmesidir.
-
-
Görev Konusundaki Yanlışlıklar:
-
Yükleniciden alınan bağımsız bölümün işyeri (ticarethane) niteliğinde olması halinde dahi, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Kanunu’nun 3. maddesi uyarınca tüketici mahkemesinin görevli olmadığı,
-
Yükleniciden çok sayıda bağımsız bölüm alınması halinde ticari amacın ön plana çıkması nedeniyle (Tüketici Kanunu m.3/1-k) tüketici mahkemesinin görevsiz olduğu,
hususlarında hatalar yapılmaktadır.
-
-
Diğer Önemli Hatalar:
-
İnşaatın teknik durumunun yeterince araştırılmaması
-
İmar mevzuatına uygunluğun kontrol edilmemesi
-
Kat mülkiyeti tescil şartlarının gözden kaçırılması
-
Temlik işleminin hukuki niteliğinin yanlış değerlendirilmesi
-
Hak düşürücü sürelerin yanlış uygulanması
-
Sonuç:
Yükleniciden temlik alınan hakka dayalı tapu iptali ve tescil davalarında, yukarıda belirtilen tüm hususlar dikkatle incelenmelidir. Özellikle Yargıtay’ın son dönem kararları ışığında, şekil şartları, dava arkadaşlığı ve görev konularında yapılan hatalardan kaçınılmalıdır. Uygulamada karşılaşılan sorunların çözümü için biz hukukçuların güncel Yargıtay içtihatlarını yakından takip etmesi büyük önem taşımaktadır.
