Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davaları: Şartlar, Deliller ve Yargıtay Uygulamaları

a. Genel Olarak
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine dayalı tapu iptal ve tescil davaları, Türk hukuk sisteminde özel bir yere sahip olup, bu davalarda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemeleridir. Yetki konusunda ise gayrimenkulün aynının bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Bu davalar, taşınmaz hukukunun en önemli uyuşmazlık alanlarından birini oluşturmaktadır.

b. Araştırılması Gereken Hususlar ve Deliller
Bu tür davalarda başlıca deliller şunlardır:

1. Tapu kaydı: Davaya konu taşınmazın tapu kaydının tam ve güncel olması esastır.

2. Resmi şekilde düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesi: Sözleşmenin noter tarafından düzenlenmiş olması zorunludur.

3. Tanık beyanları: Özellikle zamanaşımı iddialarına karşı zilyetlik durumunun tespiti için önem taşır.

Özellikle vurgulanması gereken nokta, taşınmaz mülkiyetini geçiren sözleşmelerin resmi şekilde yapılması gerektiğidir. Bu nedenle gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin mutlaka noterde düzenlenmiş olması gerekir.

c. Uygulamada Sıkça Yapılan Hatalar ve Bozma Nedenleri
Uygulamada karşılaşılan başlıca hatalar ve bozma nedenleri şunlardır:

1. Elbirliği mülkiyeti sorunu:

• Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda paylı mülkiyete geçilmediği sürece infaz kabiliyeti bulunmamaktadır.

• Maliklerin birbirine yaptığı satış vaadi sözleşmeleri geçerli olmakla birlikte, paylı mülkiyete geçilmeden tapu iptali ve tescil istenemez.

• Mahkemeler bu ayrımı gözden kaçırarak yanlış kararlar verebilmektedir.

2. İmar mevzuatı ihlalleri:

• İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca, imar uygulaması yapılmayan yerlerde parselin küçük parçalara ayrılmasını sağlayacak satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.

• Bu kuralın göz ardı edilmesi sık yapılan hatalardandır.

3. Toprak Koruma Kanunu ihlalleri:

• 5578 sayılı Kanun’la değişik 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8. maddesi, taşınmazın niteliğine göre belirli miktarlardan aşağı bölünmesini yasaklamaktadır.

• Bu yasağa aykırı sözleşmeler tescil imkanı doğurmaz.

4. Gereksiz keşif talepleri:

• Bu tür davalarda somut durum gerektirmedikçe keşif yapılması zorunlu değildir.

• Gereksiz keşifler davaların uzamasına ve taraflara ek külfet getirmesine neden olmaktadır.

5. Bedel tespiti hataları:

• İfa imkansızlığı halinde, vaat alacaklısının bedel isteminde bulunması durumunda taşınmazın dava tarihindeki emsal değerine hükmedilmesi gerekir.

• Ancak uygulamada sıkça vaat borçlusuna ödenen bedelin güncelleştirilmiş değerine hükmedilmektedir ki bu hatalıdır.

6. Zamanaşımı yanılgıları:

• Özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden genel on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır.

• Ancak taşınmazın teslim edilmiş olması durumunda zamanaşımı iddiasında bulunulamaz.

• Mahkemeler bu ayrımı gözden kaçırabilmektedir.

7. Tapuya şerh eksikliği:

• Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi büyük önem taşır.

• Şerh yapıldıktan sonra beş yıl içinde kayda işlenen haciz ve ipotek gibi kayıtlar sözleşme alacaklısını bağlamaz.

• Şerh yapılmamış olsa bile, üçüncü kişinin kötüniyetli olduğu ileri sürülebilir.

8. Teminat amaçlı sözleşmeler:

• Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin başka bir alacağın teminatı olarak yapılması (lex comissaria yasağı) geçersizdir.

• Buna rağmen mahkemeler bu tür sözleşmelere dayanarak tapu iptali ve tescil kararı verebilmektedir.

9. Kaçak yapı sorunu:

• Belediyelerce yıkım kararı verilmiş kaçak yapılarda bağımsız bölüm satışına konu sözleşmelere dayanılarak açılan davaların reddedilmesi gerekir.

• Ancak uygulamada bu tür davaların kabul edildiği görülmektedir.

Sonuç:
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerine dayalı tapu iptal ve tescil davaları, yukarıda belirtilen tüm hususlar dikkate alınarak titizlikle incelenmelidir. Özellikle elbirliği mülkiyeti, imar mevzuatı, Toprak Koruma Kanunu ve lex comissaria yasağı gibi konulara özel önem gösterilmelidir. Mahkemelerin bu tür davalarda verdiği kararların istikrarı için Yargıtay içtihatlarının dikkatle takip edilmesi gerekmektedir.