Tapusuz Taşınmazlarda Tescil Davası: Şartlar, Süreç ve Yargıtay İçtihatlarıyla Kapsamlı Rehber

Tapusuz taşınmazların tescil davaları, Türk Medeni Kanunu ve Kadastro Mevzuatı çerçevesinde belirli şartların sağlanmasını gerektiren, özellikle zilyetlik süresi, taşınmazın niteliği ve hukuki süreçler açısından titiz bir inceleme gerektiren karmaşık hukuki işlemlerdir; bu rehber, tescil davalarının türleri, araştırılması gereken kritik hususlar, sık yapılan hatalar ve Yargıtay kararları ışığında pratik bilgiler sunmayı amaçlamaktadır.

a. Genel Olarak

Tescil davaları;

• Kazanmayı sağlayan zilyetlik nedeniyle TMK 713/1. maddesine dayalı tapusuz taşınmazlar hakkında açılan tescil,

• 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. ve 17. maddesine dayalı ve aynı kanunun 12. maddesi gereğince açılan tescil ile tapu iptali ve tescil,

• Tapusuz taşınmazlar hakkında zilyetliğe dayanılarak açılan mülkiyet veya zilyetliğin tespiti (TMK m. 713/1, 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 14, 17),

• Hazinenin mülkiyet hakkına ya da “Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlardan olduğu” iddiası ile açtığı tespit, tescil vs. (16. HD. tarafından bakılan, genel kadastro sonucu oluşmuş tapu kayıtlarının, kadastro öncesi neden olarak tapu kaydına dayanılarak iptal ve tescili davaları ile yine 16. HD. nce bakılan, kadastro harici bırakılan yerlerin 3402 sayılı Kanun’un 18. maddesi hükmü gereğince Hazine adına tescili istekli davalar hariç olmak üzere),

• Genel Kadastro Komisyonlarınca yapılan tespit ve sınırlandırma, toprak komisyonlarınca yapılan belirtmeye dayanılarak kesinleşmiş sicillere karşı açılan tapu iptali ve tescil (TMK m. 713/1, 3402 sayılı Kadastro Kanunu m. 14) (16. HD. nce bakılan, genel kadastro sonucu tapu kaydı oluşmuş, sınırlandırılmış taşınmazlar hakkında, kadastro öncesi neden olarak tapu kaydına dayanılarak açılan iptal ve tescil istemli davalar hariç olmak üzere),

olarak sınıflandırılabilir.

b. Araştırılması Gereken Hususlar ve İspat Araçları

Tescil davasında koşullar genel olarak ikiye ayrılabilir:

ba. Taşınmaza İlişkin Koşullar

• Açılan tescil davasında öncelikle tescile konu taşınmazın tapuda kayıtlı olmaması gerekir.

  • Tapuda kayıtlı bulunan taşınmaz için açılan dava tapu iptali ve tescil davasıdır.

  • Mera, yaylak, kışlak gibi tapuya tescil edilmeyen ancak özel siciline kaydedilen taşınmazlar için tutanak düzenlendiği ve kesinleştiği takdirde bu taşınmazlarla ilgili açılan davalar ise sınırlandırmanın iptali ve tescil davası olarak adlandırılır.

  • Taşınmazın tapuda kayıtlı olup olmaması çifte tapunun önlenmesi bakımından önemli olup bu husus mahkemece tapu sicil müdürlüklerinden sorularak doğrudan araştırılır (TMK’nun 713/1. ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14. maddesi). Eksik kalmaması açısından mahallinde yapılan keşif sonrası teknik bilirkişinin düzenlediği ölçekli kroki eklenerek Tapu Sicil Müdürlüğü’nden sorulmasında fayda vardır.

  • Tapusuz bir taşınmazın belli bir payının veya bir parçasının olağanüstü zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkündür. Kısmi kazanma hem TMK 713/1 hem de 3402 sayılı Kanun’un 15. maddesinde düzenlenmiştir.

• Tapu kaydının işleme tabi kayıt olma niteliğini yitirmesi için kapsadığı taşınmazın bulunduğu çalışma alanında kadastro çalışmalarının yapılıp sonuçlanmış olması gerekir.

  • Aynı çalışma alanında kadastro çalışması geçmeden bir tapu kaydı hukuki niteliğini yitirmez.

  • Kadastro geçen çalışma alanlarında tapulu olduğu halde, kadastroya tabi tutulmayan veya tespit dışı bırakılan bir taşınmaz idari yoldan Hazine adına ikinci defa tapuya tescil edilmiş ise eski kayıt işleme tabi kayıt olma niteliğini yitirmez.

  • Kadastro geçmesi halinde eski kayıt 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 12/4 maddesi karşısında işleme esas olma özelliğini ve işlevini yitirir. Bir bakıma tapusuz bir taşınmaz konumunu alır.

  • Öncesi itibariyle tapu sicilinde kayıtlı olan bir taşınmazın veya payının herhangi bir nedenle tespit dışı bırakılmış olması da mümkündür. Bu şekilde tespit dışı bırakılan bir yerin TMK’nın 713/1 ve 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 14 ve 17. maddelerine dayanılarak tescili istenebilir. Ancak tespit öncesi sebebe dayanılması halinde dava, tespit dışı bırakma tarihinden (uygulamada kadastro tutanağının tespit tarihi) itibaren 2 yıllık makul süre içinde açılmalıdır. Makul süre geçtikten sonra yeniden 20 yıllık kazanma süresinin diğer koşullarla birlikte geçmesi gerekir.

• Tescili istenen taşınmazın aynı zamanda kazanmaya elverişli nitelikte de bulunması gerekir.

  • Bu koşul için zilyetlikle kazanılması mümkün olmayan taşınmazların belirlenmesi ve buradan hareketle niteliğin tespiti gerekir.

  • Kazanılmaya elverişli olmayan taşınmazların büyük bir kısmı Devletin hüküm ve tasarruf altındaki kamu malı niteliğindeki, kamunun doğrudan doğruya yararlanmasına terk edilen veya kamu hizmetlerine tahsis edilen taşınmazlardır. Bu tür taşınmazların olağanüstü zamanaşımı ve zilyetlikle kazanılması mümkün bulunmamaktadır.

  • Sahipsiz yerler ve kamuya ait taşınmazların tamamı devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan kamu mallarıdır. Bu taşınmazları düzenleyen temel hüküm TMK’nın 715. maddesidir.

Kazanılamayacak Taşınmazlar:

1. Mera, Yaylak ve Kışlaklar:

   • Kamunun yararlanmasına ayrılan, Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki kamu mallarıdır.

   • TMK’nın 713/1 ve 3402 sayılı KK’nın 14. maddeleri meralar hakkında uygulanmaz.

   • Mera, yaylak ve kışlak olarak nitelendirilebilmesi için yetkili mercilerce tahsis edilmiş olması veya kadimden bu yana bu amaçla kullanılagelmiş olması gerekir.

   • Meraların mülkiyeti Hazine’ye, yararlanma hakkı köy veya belediyeye aittir.

   • Mera, yaylak ve kışlaklar satılamaz ve devredilemez.

2. Harman Yerleri, Dereler, Yollar, Mezarlıklar:

   • Genel harman yerleri, kamunun yararlanmasına ayrılan yerlerdir ve zilyetlikle kazanılamaz.

   • Özel harman yerleri koşulları gerçekleştiği takdirde kazanılabilir.

   • Dereler, sulak alanlar, kamu yolları ve faal mezarlıklar zilyetlikle kazanılamaz.

3. Ormanlar, Taş Ocakları, Kumluklar:

   • 6831 sayılı Orman Kanunu’na göre orman sayılan yerler kazanılamaz.

   • Taş ocakları, kumluklar, deniz kenarları Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır.

4. Vakıf Taşınmazlar ve Kültür Varlıkları:

   • Vakıf taşınmazlar zilyetlikle kazanılamaz.

   • Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu’na göre sit alanları ve arkeolojik bölgeler kazanılamaz.

5. Askeri Yasak Bölgeler ve Kömür Havzaları:

   • Askeri yasak bölgelerdeki taşınmazlar kazanılamaz.

   • Kömür havzalarına ilişkin özel düzenlemeler vardır.

bb. Zilyetliğe İlişkin Koşullar

• Tapusuz taşınmazlarda zilyetlik mülkiyetin karinesidir.

• Zilyetliğin malik sıfatıyla, davasız (çekişmesiz), aralıksız 20 yıl sürmesi gerekir.

• Zilyetliğin ekonomik amaca uygun olması gerekir (örneğin, tarım yapılması, bina inşa edilmesi).

• Zilyetliğin geçici olarak kesilmesi (örneğin, savaş, terör) kazanmayı engellemez.

• Eklemeli zilyetlik mümkündür (devir yoluyla önceki zilyetlerin süreleri eklenebilir).

c. Uygulamada Sıkça Hataya Düşülen ve Bozma Nedeni Yapılan Konular

1. Davanın Niteliği:

   • Tescil davası mı, tapu iptali ve tescil davası mı, sınırlandırmanın iptali davası mı olduğu doğru belirlenmelidir.

2. Hak Düşürücü Süreler:

   • Tescil davalarında genellikle süre yoktur, ancak kadastro tutanağı kesinleşmişse 10 yıllık hak düşürücü süre uygulanır.

3. Taşınmazın Niteliği:

   • Mera, orman gibi kazanılamayacak yerlerde dava reddedilmelidir.

4. Delillerin Toplanması:

   • Tapu kayıtları, kadastro paftaları, hava fotoğrafları, yerel bilirkişi ve tanık beyanları titizlikle incelenmelidir.

5. Keşif ve Bilirkişi İncelemesi:

   • Keşif doğru yapılmalı, uzman bilirkişiler dinlenmelidir.

6. İlan Süreci:

   • TMK 713/4-5 uyarınca ilan yapılmalı ve 3 ay beklenmelidir.

Sonuç:

<

p class=”ds-markdown-paragraph”>Tescil davaları, taşınmazın niteliği, zilyetlik koşulları ve yasal süreçler dikkate alınarak titizlikle incelenmelidir. Yanlış nitelendirme veya eksik delil toplama bozma nedeni olabilir.