Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği değişikliği: Süs havuzu, asansör ve tadilat kuralları yeniden düzenlendi

1 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik”, imar uygulamalarında süs havuzu tanımından asansör yükümlülüğüne, emsal hesabından mevcut yapılarda tadilat rejimine kadar uzanan önemli yenilikler getirdi.

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca hazırlanan düzenleme, özellikle bahçe düzenlemeleri, ortak alan sayılan hacimler, bodrum kat uygulamaları, erişilebilirlik standartları ve ruhsat sonrası tadilat işlemleri bakımından yeni çerçeve oluşturdu.

Süs havuzu ilk kez yönetmelik tanımı aldı

Değişiklikle birlikte Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ne “süs havuzu” tanımı eklendi. Buna göre süs havuzu; suyun farklı formlarda ve ölçülerde hareketlendirilmesiyle oluşturulan, görsel ve estetik amaç taşıyan, mimari yapı ile bütünlük arz eden, yüzme amacıyla kullanılmayan ve proje müellifince tasarlanıp ilgili idarece uygun görülen havuzu ifade ediyor.

Bu düzenleme, uygulamada sıkça tartışma konusu olan peyzaj elemanlarının hukuki statüsünü netleştirme yönünde adım olarak öne çıktı.

Bahçe alanı, pergola ve bazı hacimler emsal dışı sayılan alanlar arasına girdi

Yönetmeliğin 5. maddesinde yapılan değişikliklerle, bazı alanların emsal hesabında nasıl değerlendirileceği yeniden düzenlendi. Özellikle bağımsız bölüm olarak düzenlenmeyen veya bağımsız bölüm eklentisi niteliği taşımayan, yapının ana taşıyıcı sistemiyle bütünleşik olmayan, bahçede peyzaj düzenlemesi niteliğinde yapılan pergola ve süs havuzları, belirli sınırı aşmayan bahçe alanı kullanımları, giriş saçakları, bahçe ve istinat duvarları, asma kat döşemesi hizasındaki boşluklar, baza üzerinde yer alan gezilemeyen ve herhangi bir kullanıma konu olmayan çatı/çakıl kaplı alanlar emsal hesabı bakımından yeni bir değerlendirme alanına alındı.

Bu noktada düzenleme, uygulamada belediyeler ile müellifler arasında sık yaşanan “bu alan emsale dahil mi değil mi” tartışmalarını azaltmayı hedefliyor.

TAKS ve KAKS uygulamasında yeni sınırlar geldi

Aynı madde değişikliği kapsamında ayrık veya blok nizam alanlarda, uygulama imar planında açıkça belirleme yoksa TAKS’ın %40’ı geçemeyeceği hükme bağlandı. KAKS verilmeyen parsellerde ise yapı yaklaşma mesafeleri esas alınarak hesap yapılacağı, bunun da TAKS %60 sınırı içinde yürütüleceği düzenlendi.

Bu değişiklik, özellikle plan notu olmayan parsellerde yapılaşma yoğunluğunun nasıl belirleneceği bakımından önemli bir teknik çerçeve getiriyor.

Ortak alan sayılan yapılar genişledi

Yönetmeliğin 22. maddesine eklenen yeni fıkra ile bazı yerler emsal hesabı yönünden açıkça ortak alan kabul edildi. Buna göre, tek bağımsız bölümlü olsalar dahi umumi bina kapsamında kalan ve müşterek kullanıma açık olan; çocuk oyun ve bakım alanları, mescit ve müştemilatı, otopark, son kat üzerindeki kullanıma konu edilmeyen teras çatılar ortak alan kapsamında değerlendirilecek.

Bu düzenleme, özellikle site, apartman ve karma kullanım yapılarında ortak alanların teknik ve hukuki statüsünü daha net hale getirdi.

Asansör zorunluluğu daha açık kurallarla yeniden yazıldı

Yönetmeliğin 34. maddesinde yapılan değişiklikle, kat adedi 3 olan binalarda asansör yeri bırakılması, 4 ve daha fazla katlı binalarda ise asansör tesisi zorunluluğu açık şekilde tekrar düzenlendi. Tek bağımsız bölümlü konutlar bu zorunluluğun dışında tutuldu.

Ayrıca asansör zorunluluğu bulunan binalarda asansörlerin bodrum katlar dahil tüm katlara hizmet vermesi gerektiği belirtildi. Ancak bağımsız bölüm, ortak alan veya eklenti bulunmayan bodrum katlara asansör ulaştırılması zorunlu sayılmadı.

Bu değişiklik, hem yeni binalarda hem de ruhsat uygulamalarında erişilebilirlik ve kullanım güvenliği bakımından önem taşıyor.

Yeniden ruhsat düzenlenecek yapılar için geçiş rejimi netleştiYönetmeliğin 54. maddesine eklenen hükümle, yeniden ruhsat düzenlenmesi gereken yapılarda hangi mevzuatın uygulanacağı açıklaştırıldı.

Buna göre:

• Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşasına başlanmış yapılarda, yangın, deprem, ısı ve su yalıtımı, çevre ve enerji verimliliğine ilişkin hususlarda yürürlükteki mevzuat,
• Diğer tüm hususlarda ise ruhsat tarihindeki mevzuat

esas alınacak.

Ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl içinde inşaata başlanmamış yapılarda ise yapı, yürürlükteki plan ve mevzuat hükümlerine göre yeniden ruhsatlandırılacak.

Bu düzenleme, eski ruhsatlar ile güncel imar kuralları arasındaki çatışmayı azaltan geçiş hükmü niteliği taşıyor.

Tek bağımsız bölümlü müstakil konutlarda asansör ve platform imkânı geldi

Yönetmeliğin 59. maddesine eklenen yeni fıkra ile, bodrum hariç 3 katı geçmeyen tek bağımsız bölümlü müstakil konutlarda belirli şartlarla bina içine asansör veya erişilebilirlik standartlarına uygun kaldırma-iletme platformu yapılmasının önü açıldı.

Ancak bunun için:

• Fen ve sanat kurallarına uygunluk,
• Taşıyıcı sistem açısından gerekli tedbirlerin alınması,
• Gerekli projelerin hazırlanması,
• Fenni mesuliyet taahhüdü,
• İlgili idarece tadilata izin verilmesi

gibi şartların birlikte sağlanması gerekiyor.

Bu hüküm, özellikle yaşlı ve engelli bireylerin konut içi erişilebilirliği bakımından pratik bir kolaylık getiriyor.

Mevcut yapılardaki esaslı tadilatlar için geçiş hükümleri geldi

Geçici 3. maddeye eklenen yeni fıkralarla, yönetmeliğin yürürlüğünden önce tamamlanmış ve yapı kullanma izni almış yapılarda yapılacak esaslı tadilatların nasıl yürütüleceği düzenlendi.

Buna göre, mevcut yapının:

• Emsal ve inşaat alanını,
• Kullanım amacını,
• Arsa paylarını,
• Saçak seviyesini,
• Yapı yaklaşma mesafelerini

ihlal etmeyen ve taşıyıcı sistemi olumsuz etkilemeyen tadilatlarda, belirli şartlarla eski yönetmelik hükümlerine göre işlem yapılabilecek.

Ayrıca bazı başvurular ve bazı yapım süreçleri için, yeni değişikliklerle getirilen 5. maddenin 27. fıkrası ile 34. maddenin 1 ve 8. fıkralarının uygulanmayacağı da hükme bağlandı.

Ofis ve büro kullanımından konuta dönüşüm için bir yıllık pencere açıldı

Yönetmeliğe eklenen Geçici Madde 7, uygulama imar planında konut yapılabileceğine dair hüküm bulunan alanlarda, daha önce ofis veya büro olarak ruhsatlandırılan ya da bu amaçla yapımı başlayan yapılara ilişkin tadilat ruhsatı sürecini düzenledi.

Buna göre, parselin tamamında konut kullanım oranı %60’ı geçmemek şartıyla, kullanım amacı değişikliğine yönelik tadilat ruhsatı, yönetmeliğin yayımı tarihinden itibaren 1 yıl içinde sonuçlandırılmak kaydıyla düzenlenebilecek.

Bu hüküm, özellikle karma kullanım alanlarında ofis-büro stokunun konuta dönüşümünde belirli bir hukuki çerçeve sağlıyor.

Yönetmelik aynı gün yürürlüğe girdi

Yeni düzenleme, yayımı tarihinde (01.07.2026) yürürlüğe girdi. Yönetmeliğin hükümlerini ise Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı yürütüyor.

PLANLI ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİNDE DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR YÖNETMELİK TAM METNİ