Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçersiz olmasına rağmen tapuda devir yapılmışsa, hukuki sonuç öncelikle bu tescilin “yolsuz tescil” olup olmadığı üzerinden belirlenir. Temel ayrım şudur:

• Geçersiz sözleşmeye dayanarak yapılan tescil, kural olarak hukuki sebepten yoksun bir tescildir.
• Böyle bir durumda, tapuda görünürde malik olan kişi her zaman gerçek malik sayılmaz.
• Taşınmazı devralan kişi ile daha sonra üçüncü kişilerin durumları ayrıca değerlendirilir.
• İyiniyetli üçüncü kişiler bakımından ayrıca koruma gündeme gelebilir.

Bu konu bakımından özellikle TBK m. 27, TMK m. 1015, 1021, 1023, 1024 ve 1025 birlikte değerlendirilir.

---

1. Geçersiz Sözleşmeye Dayalı Tapu Devri Neden Sorunlu Olur?

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz devri içeren yönü bakımından resmî şekle ve hukuken geçerli bir sebebe dayanmak zorundadır. Sözleşme baştan itibaren geçersizse, buna dayanılarak yapılan tapu devrinin hukuki temeli sakatlanır.

Bu durumda ortaya çıkan temel sorun şudur:

• Tapuda yapılan işlem görünüşte bir devir sağlar,
• ancak devir işleminin dayandığı hukukî sebep geçersiz veya yok hükmündedir,
• bu nedenle tescil, çoğu durumda yolsuz tescil niteliği taşır.

Yani tapu sicilinde isim görünmesi tek başına her zaman gerçek mülkiyetin doğduğu anlamına gelmez. Taşınmazın aynî hak statüsü, geçerli hukukî sebep ve doğru tescil ilişkisine bağlıdır.

2. Böyle Bir Tescil Kural Olarak “Yolsuz Tescil” Sayılır

TMK m. 1024 çok açık biçimde, hukukî sebepten yoksun bulunan tescilin yolsuz olduğunu söyler. Geçersiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle yapılan tapu devri de, çoğu durumda tam olarak bu kategoriye girer.

Bu nedenle:

• Geçersiz sözleşme → geçersiz sebep
• Geçersiz sebebe dayalı tescil → yolsuz tescil
• Yolsuz tescil → tapu sicilinin düzeltilmesi davasına konu olabilir

Özellikle arsa sahibinin rızası, sözleşmenin geçerli şekli ve geçerli hukuki sebep bir bütün olarak değerlendirilir. Bunlardan biri sakatsa, devir işlemi hukuki dayanaktan yoksun kalabilir.

3. Tapu Devri Otomatik Olarak Geçerli Hale Gelmez

Burada çok önemli bir ayrım vardır: Tapuda tescilin yapılmış olması, işlemi her zaman geçerli kılmaz.

TMK m. 1015’e göre tescil için hem tasarruf yetkisinin hem de hukuki sebebin belgelenmesi gerekir. Hukuki sebep geçersizse, tescil işlemi de sakatlanır.

Bu şu anlama gelir:

• Tapu müdürlüğü işlem yapmış olabilir,
• fakat işlem dayanak sözleşme bakımından geçersizse,
• taşınmazın devri hukuken korunmayabilir.

Dolayısıyla tapu siciline güven ilkesi ile yolsuz tescil arasında denge kurulmalıdır. Bu dengeyi en kritik biçimde TMK m. 1023 ve 1024 belirler.

4. Geçersiz Sözleşmeye Rağmen Yapılan Tescilin Asıl Sonucu: Tapu Sicilinin Düzeltilmesi

TMK m. 1025, yolsuz tescil halinde aynî hakkı zedelenen kişinin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceğini düzenler.

Bu ne demektir?

Arsa sahibi veya gerçek hak sahibi, geçersiz sözleşmeye dayanarak yapılan devre karşı:

• tapu iptali ve tescil davası açabilir,
• yolsuz tescilin düzeltilmesini isteyebilir,
• sicilde yanlış görünen malik kaydının kendi adına düzeltilmesini talep edebilir.

Bu davanın amacı, tapu sicilindeki görünüş ile gerçek hukukî durum arasındaki farkı gidermektir.

5. Ancak İyiniyetli Üçüncü Kişiler Korunabilir

Bu konudaki en önemli istisna TMK m. 1023’tür. Eğer geçersiz sözleşmeye dayalı yolsuz tescile güvenerek bir üçüncü kişi iyiniyetle aynî hak kazanmışsa, bu kazanım korunur.

Bu şu sonucu doğurur:

• İlk devralan kişinin hakkı geçersiz sözleşme nedeniyle sakatlanmış olabilir,
• fakat bu kişi taşınmazı daha sonra iyiniyetli bir üçüncü kişiye devretmişse,
• üçüncü kişinin kazanımı korunabilir.

Ancak burada “iyiniyet” çok kritik bir unsurdur. Üçüncü kişi:

• tescilin yolsuz olduğunu biliyorsa,
• ya da bilmesi gerekiyorsa, TMK m. 1024 gereği korunmaz.

Yani koruma, herkes için değil; sadece tapu kaydına iyiniyetle güvenen üçüncü kişi için söz konusudur.

6. İlk Devralan Kişi Açısından Sonuç Ne Olur?

Geçersiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanarak tapu alan ilk kişi açısından genellikle sonuç şudur:

• Tapu kaydı olsa bile bu kayıt yolsuz olabilir.
• Gerçek malik, tapu iptal ve tescil davası açabilir.
• İlk devralan, geçersiz sözleşmeye dayanarak kalıcı mülkiyet hakkı elde etmiş sayılmayabilir.
• Taraflar arasında ayrıca sebepsiz zenginleşme, iade ve koşullara göre tazminat tartışması doğabilir.

Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki, tapunun devredilmiş olması, geçersiz sözleşmeyi kendiliğinden geçerli hale getirmez. Sözleşme geçersizse, tapu kaydının dayanağı da tartışmalı hale gelir.

7. Taşınmaz Fiilen Devredilmiş, İnşaat da Yapılmışsa Ne Olur?

Uygulamada en karmaşık hâl budur. Sözleşme geçersizdir, ancak taraflar:

• tapu devri yapmıştır,
• müteahhit inşaata başlamış veya bitirmiştir,
• arsa sahibine bazı bağımsız bölümler bırakılmıştır.

Bu durumda mahkeme yalnızca “sözleşme geçersizdir” demekle yetinmez; fiili ifaların hukuki sonuçlarını da değerlendirir. Ancak genel ilke değişmez:

• Geçersiz sözleşme,
• geçerli tapu sebebi yaratmaz,
• yolsuz tescil varsa sicil düzeltilir,
• fakat yapılan imalat ve teslimler bakımından iade, denkleştirme, sebepsiz zenginleşme, giderlerin karşılanması gibi talepler gündeme gelebilir.

Yani taşınmaz devri geri alınabilir; buna karşılık yapılan işin ekonomik değeri ayrıca hesaplanabilir.

8. Hukuki Sonuçları Kısa ve Net Şekilde

Geçersiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine rağmen yapılan tapu devrinin başlıca sonuçları şunlardır:

1. Tescilin hukuki sebebi sakat ise tescil yolsuz sayılabilir.
2. Gerçek hak sahibi tapu sicilinin düzeltilmesini isteyebilir.
3. İyiniyetli olmayan üçüncü kişiler korunmaz.
4. İyiniyetli üçüncü kişilerin kazanımları ise korunabilir.
5. Geçersiz sözleşme, tapu devrini kendiliğinden geçerli kılmaz.
6. Taraflar arasında sebepsiz zenginleşme ve tazminat tartışması doğabilir.

9. Pratikte Hangi Davalar Açılabilir?

Somut olaya göre şu talepler gündeme gelebilir:

• Tapu iptali ve tescil davası
• Yolsuz tescilin düzeltilmesi davası
• Sebepsiz zenginleşme davası
• Tazminat davası
• İnşaat bedeli veya yapılan iş bedelinin tahsili
• Menfi/ müspet zarar talepleri
  olayın özelliklerine göre

Burada hangi davanın açılacağı, tapunun kimin adına olduğu, devir zincirinin nasıl ilerlediği ve üçüncü kişilerin iyiniyet durumu ile doğrudan bağlantılıdır.

10. Son Hukuki Değerlendirme

Geçersiz arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak yapılan tapu devri, kural olarak yolsuz tescil niteliği taşıyabilir. Böyle bir durumda gerçek hak sahibi tapu sicilinin düzeltilmesini isteyebilir. Ancak taşınmaz daha sonra iyiniyetli üçüncü kişiye geçmişse, o kişinin kazanımı TMK m. 1023 gereği korunabilir.

Bu nedenle tek cümlelik sonuç şudur:

Geçersiz sözleşmeye rağmen yapılan tapu devri, çoğu durumda kalıcı mülkiyet kazandırmaz; tescil yolsuzsa iptal ve tescil/düzeltme davasına konu olabilir, fakat iyiniyetli üçüncü kişi istisnası ayrıca değerlendirilir.