Yapı Ruhsatı

Yapı Kayıt Belgesi (İmar Barışı) ve Yapı Ruhsatı İlişkisi

3194 sayılı İmar Kanunu'na 7143 sayılı Kanun'un 16. maddesiyle eklenen geçici 16. madde, "imar barışı" olarak bilinen Yapı Kayıt Belgesi (YKB) uygulamasını getirmiştir. Bu düzenleme, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınmasını amaçlamıştır. Ancak, YKB'nin hukuki niteliği ve yapı ruhsatı ile ilişkisi konusunda yargı organları arasında farklı yorumlar bulunmaktadır.

Yargıtay'ın Çoğunluk Görüşü: YKB, İskan İzni Yerine Geçmez ve Yapıyı Yasal Hale Getirmez

Yargıtay'ın çoğunluk kararları, Yapı Kayıt Belgesi'nin imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olduğunu, ancak yapıyı imara uygun hale getirmediğini ve iskan izni yerine geçmediğini vurgulamaktadır. Bu görüşe göre, YKB, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşüm uygulamasına kadar geçerlidir ve düzenlemenin amacı, yapının kullanımına idare tarafından imkan sağlanmasından ibarettir. YKB'nin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini ifa etmesine bir etkisi bulunmamaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2021/524 E., 2022/1070 K., 28/02/2022 tarihli kararında: "Yapı kayıt belgesi imara aykırı yapının kullanılmasına ilişkin olup, yapıyı imara uygun hale getirmemektedir. İmar Kanunu‘nun geçici 16. maddenin 10.bendinde belirtildiği üzere, yapı kayıt belgesi, yapının yeniden yapılmasına veya kentsel dönüşümüne kadar geçerlidir. Düzenlemenin amacı da, yapının yeniden yapılmasına kadar kullanımına idare tarafından imkân sağlanmasından ibarettir. Aksi takdirde, imara aykırı bir yapı yapmış olan yüklenici, yapı kayıt belgesi alındığını ileri sürerek, ediminin ifasını yapının tekrar yapılmasına kadar ertelemiş olur ki, bu durum başlı başına edimin ifa edilmediğini gösterir. Edimin ifasının, yapının tekrar yapılmasına kadar beklenmesini talep etmek de kabul edilemez bir durum olup, hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir. Netice itibariyle, İmar Kanunu'na eklenen geçici 16. madde ile getirilen düzenlemenin, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde kararlaştırılan edimlerin ifasına bir etkisinin bulunmadığı sonucuna varmak mümkündür."

Benzer şekilde, Yargıtay, tadilat projesi ile dahi yasal hale getirilemeyen bir bina hakkında yapı kayıt belgesi alınmasının, yüklenicinin edimini ifa ettiğinin kabulünü mümkün görmemektedir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2021/3232 E., 2022/630 K., 09/02/2022 tarihli kararında: "Bu haliyle tadilat projesi ile dahi yasal hale getirilemeyen bina hakkında yapı kayıt belgesi alınması ile yüklenicinin edimini ifa ettiğinin kabulü mümkün değildir. 3194 sayılı Yasa'nın geçici 16. maddesi ile yapı kayıt belgesi alınmasının binayı yasal hale getirmeyeceğinin kapatılan Yüksek 15. Hukuk Dairesinin 23.05.2019 tarih 2018/5361 Esas 2019/2479 Karar sayılı içtihatı ve Hukuk Genel Kurulu’nun 10.06.2020 tarih 2020/15-168 Esas 2020/394 Karar sayılı ilamında belirtilmiş olması karşısında, yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan sürede ve şekilde edimini ifa etmediği anlaşıldığından, sözleşmenin feshi talebinin kabulüne, tapu kayıt ve tescil talebinin de dosyadaki mevcut delil durumuna göre değerlendirilerek infazda tereddüt yaratmayacak şekilde hüküm tesisi ile karar verilmesi gerekirken, yanlış ve yanılgılı gerekçelerle yapı kayıt belgesine kanunun vermediği yasallık statüsü tanınarak davanın reddi doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur."

Danıştay da Yapı Kayıt Belgesi'nin ayni hak sağlamayan, sadece kullanma hakkı veren bir belge olduğu görüşündedir.

Danıştay 6. Daire'nin 2023/4206 E., 2023/7867 K., 02/11/2023 tarihli kararında: "Bu durumda, 3194 sayılı İmar Kanunun geçici 16.maddesiyle mevzuatımıza giren yapı kayıt belgesi, yapının kullanım amacına yönelik olup kişiye herhangi bir ayni hak sağlamayan kişiye sadece yapıya ilişkin kullanma hakkı veren ve ruhsatsız yapının yıkımını önleyen bir belgedir."

Yargıtay'ın Muhalif Görüşü ve Bazı Yazarların Yaklaşımı: YKB, Bir Tür İmar Affıdır

Yargıtay'ın bazı dairelerinin muhalefet şerhlerinde ve bazı akademik çalışmalarda, Yapı Kayıt Belgesi'nin ruhsatlı ve iskanlı yapılar gibi yasal hale geldiği, yıkım ve para cezası kararlarının infazını ortadan kaldırdığı, su, elektrik, doğalgaz aboneliği ve işyeri açma ruhsatı gibi imkanlar sağladığı, hatta cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisine olanak tanıdığı belirtilmektedir. Bu görüşe göre, YKB, "bedel karşılığı imar affı" niteliğindedir ve yapı sahibine mülkiyet hakkının tanıdığı tüm hakları sağlamaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2022/3008 E., 2022/4127 K., 14/09/2022 tarihli kararının muhalefet şerhinde: "7143 Sayılı Kanunla Değişik 3194 Sayılı imar Kanunu’nun Geçici 16. maddesine göre de ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacıyla 31/12/2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için yapı kayıt belgesi verileceği düzenlenmiştir. Yapı ruhsatı alıp da yapı kullanma izin belgesi almamış veya yapı ruhsatı bulunmayan yapılarda yapı kayıt belgesi alınması halinde su, elektrik ve doğalgaz aboneliği bağlanabilecektir. Anılan Yasa’da Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarla ilgili bu kanun uyarınca alınmış yıkım kararları ile tahsil edilmeyen idari para cezaları iptal edilir hükmü yer almaktadır. Ayrıca tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabileceği dikkate alındığında, fazla yapılan yerlerin sözleşmedeki paylaşım oranında taraflarca kullanılabileceği gibi, bir yapının yapı kullanma iznine sahip olması ile yapı kayıt belgesine sahip olması arasında piyasada bir değer düşüklüğü varsa bu bedelin sözleşmeye göre yükleniciden talep edilebileceği gözönünde tutulduğunda davanın kabulünün doğru olduğu, karar düzeltme talebinin kabul edilerek onanması gerektiğinden çoğunluğun karar düzeltme red görüşüne katılmayarak karara muhalifim."

Hüseyin Melih Çakır'ın makalesinde de benzer şekilde, hukuki niteliği gereği yapı kayıt belgesinin, ruhsatsız yapılar ile yapıda var olan ruhsat ve eklerine aykırılıkları imar mevzuatına uygun hale getirdiği belirtilmektedir.

Bu muhalif görüşe göre, Yapı Kayıt Belgesi, Türk Medeni Kanunu'nun 683. maddesinde bir malike tanınan tüm hakları sağladığı için, bu hakları "yok hükmünde" saymak, 3194 sayılı Kanun'un geçici 16. maddesine aykırı olacaktır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2022/910 E., 2022/2394 K., 25/04/2022 tarihli kararının muhalefet şerhinde: "Yukarıda yapı kayıt belgesinin, sahibine tanınan haklardan bir kısmını izah ettik. Bu açıklamalardan anlaşılacağı gibi yapı kayıt belgesi sahibi; yapıyı kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma hakkına sahip olduğuna göre, yapı kayıt belgesi alınan bir yapı, kural olarak İmar Kanunu’na uygun bir yapı olarak kabul edilmelidir. Aslında Kanun koyucu bazı çekincelerle açıkça adını koymamış olsa bile, yapı sahiplerine sunulan imkânlar dikkate alındığında, 3194 sayılı Kanunun Geçici 16.maddesi, “bedel karşılığı imar affı” niteliğinde bir düzenlemedir."

Ancak, Yargıtay'ın çoğunluk kararları, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini ifa etmesi için iskan ruhsatı alınması gerektiğini ve yapı kayıt belgesinin iskan izni yerine geçemeyeceğini belirtmeye devam etmektedir. Bu durumda, mahkemelerce yükleniciye iskan ruhsatı alması için makul süre ve yetki verilmesi, aksi halde sözleşmenin feshi isteminin kabulüne karar verilmesi gerektiği yönünde içtihatlar bulunmaktadır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2021/1451 E., 2022/2902 K., 26/05/2022 tarihli kararında: "Bu durumda mahkemece, Şişli Belediye Başkanlığından, yapı kullanma izin belgesi (iskan) verilmesinin mümkün olup olmadığı, verilmesi mümkün ise bunun koşulları ve yapılması gereken işlemlerin nelerden ibaret olduğu sorulup, bundan sonra, belediyeden gelecek yazı cevabına göre davalı yükleniciye, inşaatın tamamına yapı kullanma izin belgesini (iskan) alması için belediye ve diğer kurum ve kuruluşlarda arsa sahibi, kat malikleri ve yüklenicinin yapmak zorunda olduğu iş ve işlemleri yapmak üzere yetki ve bu işlemleri tamamlamak üzere makul süre verilip, sonuç olarak iskan ruhsatı alınır ise sözleşmenin feshi isteminin reddine, hali hazır durumun devamı halinde ise fesih isteminin kabulüne karar verilmesi gerekirken, yapı kayıt belgesinin iskan izni yerine geçemeyeceği dikkate alınmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, bozmayı gerektirmiştir."

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin bir kararında ise, imara aykırılıkların giderilip giderilemeyeceği ilgili belediyeden sorulup, yasal hale getirilmesi mümkün ise yükleniciye makul süre ve yetki verilerek inşaatın yasal hale getirilmesi durumunda tapu iptal tescile karar verilmesi gerektiği belirtilmiştir. Bu karar, Yapı Kayıt Belgesi düzenlemesinin geriye etkili uygulanması ve yasal hale getirme imkanının değerlendirilmesi gerektiğini göstermektedir.

Yargıtay 15. Hukuk Dairesi'nin 2018/1235 E., 2018/4073 K., 25/10/2018 tarihli kararında: "3194 sayılı Kanun'a eklenen geçici 16. madde, 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış imara aykırı ve kaçak yapılar için uygulanacağından içeriği itibarıyla geriye etkili olarak uygulanması öngörülmüş bir düzenlemedir. Usuli kazanılmış hakkın istisnası olan geriye etkili bir kanuni düzenleme olması nedeniyle anılan hükmün mahkemelerce eldeki davalar için de uygulanması gerektiği gibi, yeni düzenlemenin temyiz aşamasında Yargıtay'ca da gözetilmesi gerekir. Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; dosya kapsamında imara aykırılıkların giderilip giderilmeyeceği ilgili belediyeden sorulmadığından dayanak bilirkişi raporu ve varsa eki kroki eklenip ilgili belediyeden ruhsat ve proje tadilatı ve fazlalıkların kaldırılması sureti ile İmar Kanunu'nun 16. maddesindeki değişiklikler de dikkate alınarak inşaatın yasal hale getirilip getirilemeyeceği sorulup yasal hale getirilmesi mümkün ise bu konuda yükleniciye makul süre ve yetki verilip inşaat yasal hale getirildiğinde asıl dava yönünden, birleşen davada arsa sahipleri yararına hükmedilecek miktar ödenmek şartı ve birlikte ifa koşulu ile tapu iptâl tescile karar verilmesi ve arsa sahipleri davaya karşı çıkmakta haklı olduklarından asıl davada vekaleti ücreti ve yargılama gideri ile sorumlu tutulmamalarına, imara aykırılık giderilemiyorsa ya da verilen sürede giderilmez ise de davanın reddine karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın reddine karar verilmesi doğru olmamıştır."

Komşuluk Hukuku ve Ruhsatsız Yapılar

Ruhsatsız veya imara aykırı bir yapının varlığı, komşuluk hukukuna aykırılık teşkil edebilir. Ancak, Türk Medeni Kanunu'nun 737. maddesi uyarınca bir yapının yıkımına karar verilebilmesi için, salt ruhsatsızlık değil, aynı zamanda komşunun katlanma sınırlarını aşan bir zarar veya elatma durumunun da bulunması gerekmektedir. İmar mevzuatına aykırılık, idari yargının görev alanına girerken, komşuluk hukukuna aykırılık, adli yargıda dava konusu edilebilir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi'nin 2022/2959 E., 2022/6156 K., 24/10/2022 tarihli kararında: "Davalının kendi taşınmazı üzerine yaptığı yapının salt ruhsatsız olduğu, imara aykırı bulunduğu ileri sürülüp, TMK’nin 737. maddesi uyarınca yıkım ve eski hale getirme istenemez. Yapının imara aykırı olması yanında bir zararın doğması da şarttır. Salt imara aykırılık, idari mercileri ve idare mahkemelerini ilgilendiren bir husustur."

Mahkemeler, komşuluk hukukuna aykırılık iddialarını değerlendirirken, somut olayın özelliklerini, komşu taşınmazların niteliklerini, konumlarını ve kullanma amaçlarını göz önünde bulundurarak, normal bir insanın hoşgörü ve tahammül sınırlarını aşan bir elatmanın bulunup bulunmadığını tespit etmelidir. Zararın önlenmesi esas olmakla birlikte, davalıya en az zarar verecek çözüm yolları da araştırılmalıdır.

Sonuç

Yapı ruhsatı, Türk imar hukukunda yapılaşmanın temelini oluşturan bir idari izindir. Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılaşma, 3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca idari yaptırımlara (durdurma, yıkım, para cezası) tabidir. Ancak, bu tür aykırılıkların komşuluk hukukuna dayalı davalarda yıkım sebebi olabilmesi için, komşunun katlanma sınırlarını aşan somut bir zararın varlığı aranır.

3194 sayılı İmar Kanunu'nun geçici 16. maddesi ile getirilen Yapı Kayıt Belgesi (İmar Barışı) uygulaması, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların kayıt altına alınmasını sağlamıştır. Ancak, yargı içtihatlarında bu belgenin hukuki niteliği konusunda farklı yaklaşımlar mevcuttur:

• Yargıtay'ın çoğunluk görüşü ve Danıştay kararları, Yapı Kayıt Belgesi'nin yapıyı imara uygun hale getirmediğini, iskan izni yerine geçmediğini ve kişiye ayni hak sağlamadığını, sadece yapının kullanımına imkan tanıyan geçici bir belge olduğunu kabul etmektedir. Bu nedenle, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin edimini ifa etmesi için iskan ruhsatı alınması gerektiği vurgulanmaktadır.
• Yargıtay'ın bazı dairelerinin muhalefet şerhleri ve bazı akademik görüşler ise, Yapı Kayıt Belgesi'nin ruhsatlı ve iskanlı yapılar gibi yasal statü kazandırdığını, yıkım ve para cezalarını iptal ettiğini, abonelik ve kat mülkiyeti tesisine imkan tanıdığını ve bir tür "bedel karşılığı imar affı" niteliğinde olduğunu savunmaktadır.

Bu farklı yaklaşımlar, özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve ruhsatsız yapıların hukuki akıbeti konularında uygulamada belirsizliklere yol açabilmektedir. Her somut olayın kendi koşulları içinde, ilgili mevzuat ve güncel yargı içtihatları ışığında değerlendirilmesi gerekmektedir.

Yapı Ruhsatı: Pratik Bilgiler

1. Ruhsat Zorunluluğu ve İstisnalar

Kanun kapsamındaki tüm yapılar için yapı ruhsatı alınması zorunludur (3194 sayılı İmar Kanunu m. 21). Mevcut ruhsatlı yapılarda herhangi bir değişiklik de yeniden ruhsat alınmasını gerektirir.

Ruhsat gerektirmeyen işler (3194 sayılı İmar Kanunu m. 21):

• Derz, iç/dış sıva, boya, badana
• Oluk, dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları
• Elektrik ve sıhhi tesisat tamiri
• Çatı onarımı ve kiremit aktarılması
• Taşıyıcı unsuru etkilemeyen diğer tadilatlar

Önemli not: Bağımsız bölümlerin brüt alanı artmıyor ve nitelik değişmiyorsa değişiklik ruhsatı; vergi, resim ve harca tabi değildir.

---

2. Başvuru — Gerekli Belgeler ve Süreç

Başvuru mercii: Belediye veya valilik (3194 sayılı İmar Kanunu m. 22).

Başvuruda istenecek belgeler (Kanun'un asgari listesi):

1. Tapu (istisnai hâllerde yerine geçecek belge)
2. Mimari proje
3. Statik proje
4. Elektrik ve tesisat projeleri, resim ve hesapları
5. Röperli kroki (yoksa ebatlı kroki)

Büyükşehir belediyelerinin yönetmelikleri ek belgeler öngörebilir (imar durum belgesi, yol kotu tutanağı, kanal kotu tutanağı, jeolojik/jeoteknik etüt raporu gibi).

Süreler (3194 sayılı İmar Kanunu m. 22):

• Eksik/hatalı yoksa → başvurudan itibaren en geç 30 gün içinde ruhsat verilir.
• Eksik/hatalı varsa → 15 gün içinde yazılı bildirim yapılır; eksikler giderildikten sonra 15 gün içinde ruhsat düzenlenir.

---

3. İnşaata Başlama Ön Koşulları

Parselasyon planlarının onaylanmış olması ve yol, içme suyu, kanalizasyon gibi teknik altyapının tamamlanmış bulunması şarttır (3194 sayılı İmar Kanunu m. 23).

İstisna: Altyapısı henüz yapılmamış parsellerde, ilgili idare izniyle altyapı bedelinin %25'ini peşin, kalan %75'ini altyapı tamamlandıktan sonra 6 ay içinde ödemeyi taahhüt edenlere de ruhsat verilebilir.

4. Ruhsatın Geçerlilik Süresi ve Yenileme

(3194 sayılı İmar Kanunu m. 29) :

• Yapıya başlama süresi: ruhsat tarihinden itibaren 2 yıl.
• Toplam inşaat tamamlama süresi: başlama süresiyle birlikte 5 yıl.
• Süre içinde başlanmayan veya bitirilmeyen yapılarda ruhsat kendiliğinden hükümsüz sayılır; yeniden ruhsat alınması zorunludur.
• Ruhsatın yenilenmesinde ve plan tadillerinde ayrıca harç alınmaz (inşaat alanında artış veya bağımsız bölüm niteliğinde değişiklik yoksa).
• Ruhsat ve ekleri şantiye yerinde bulundurulmalıdır.

5. Yapı Kullanma İzni (İskan)

Yapı tamamen bittiğinde veya kısmen kullanılabilir hale geldiğinde, ruhsatı veren belediye/valilikten kullanma izni (iskan) alınması zorunludur (3194 sayılı İmar Kanunu m. 30). İdare, başvuruyu en geç 30 gün içinde sonuçlandırmak zorundadır; aksi takdirde sürenin bitiminde izin verilmiş sayılır.

6. Ruhsatsız veya Aykırı Yapı Yaptırımları

İdari durdurma: Ruhsatsız veya aykırı yapı tespit edildiğinde yapı derhal mühürlenir; bilgi 7 gün içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir (3194 sayılı İmar Kanunu m. 32) .

Yapı sahibi 1 ay içinde ya ruhsat almalı ya da yapıyı ruhsata uygun hale getirmelidir; aksi hâlde ruhsat iptal edilip yıkım kararı alınır .

İdari para cezaları (3194 sayılı İmar Kanunu m. 42)  — Yapı sınıfına göre aykırılık başına m² üzerinden hesaplanır, buna ek olarak:

• Ruhsatsız ise temel cezanın +%180'i eklenir
• Kamuya/başkasına ait parselde ise +%40
• Can/mal emniyeti tehdit ediyorsa +%100
• Ruhsatı hükümsüz hâle gelmiş yapıda devam ediliyorsa +%50

Ayrıca yapı müteahhidinin yetki belgesi; projeye aykırı ve süre içinde giderilmeyen aykırılıklarda 5 yıl, can ve mal güvenliğini tehdit eden aykırılıklarda 10 yıl süreyle iptal edilir .

Pratik Dikkat Noktaları:

• Ruhsat başvurusu kanun açısından minimal belgelerle yapılabilse de büyükşehir belediyeleri yönetmelikleri daha kapsamlı ön belgeler (imar durum belgesi, zemin etüdü vb.) istemektedir; ilgili belediyenin imar yönetmeliği ayrıca kontrol edilmelidir.
• 30 günlük ruhsat verme süresinin aşılması durumunda idare zımnen reddetmiş sayılmaz; buna karşın idari başvuru/itiraz yolları açıktır.
• Ruhsatın hükümsüzleşmesine rağmen devam eden inşaatlarda hem yıkım hem idari ceza riski bir arada doğmaktadır.