Adi Kira

Adi kira, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin genel hükümlerine tabi kira ilişkisidir. Kavram, öğretide ve uygulamada çoğunlukla konut ve çatılı işyeri kirası rejimine girmeyen taşınır, açık alan, arsa, stant, büfe alanı, bağımsız çatısı bulunmayan satış noktası, depo niteliği taşımayan veya niteliğine göre özel korumalı kira rejimi dışında kalan kiralamalar bakımından kullanılır.

Kira sözleşmesinin genel tanımı, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı; kiracının da karşılık olarak kira bedeli ödemeyi üstlenmesidir. (6098 sayılı TBK m. 299)

Adi kira, ayrı bir sözleşme tipi değil; kira sözleşmesinin genel hükümlere tabi görünümüdür. Bu nedenle somut kira ilişkisinin konut ve çatılı işyeri kirası olup olmadığı, özellikle sona erme ve tahliye bakımından belirleyicidir.

1. Uygulama alanı ve konut/çatılı işyeri kirasından ayrımı

TBK’da kira hükümleri üç kademeli bir sistem oluşturur:

1. Genel hükümler: Her tür kira ilişkisine uygulanır.
2. Konut ve çatılı işyeri kiralarına özgü hükümler: Genel hükümlere ek olarak uygulanır.
3. Ürün kirası hükümleri: Bir şeyin kullanılmasının yanında ürün veya semerelerinden yararlanmanın bırakıldığı ilişkiler için uygulanır.

Adi kira niteliğinin en belirgin sonucu, kiracının konut ve çatılı işyeri kiracısına tanınan süre uzaması, tahliye sebeplerinin sınırlılığı ve kiraya verenin bildirimle sona erdirme imkânının daraltılması yönündeki korumadan yararlanmamasıdır.

Bir yerin sözleşmede “işyeri” olarak adlandırılmış olması yeterli değildir. Kiralananın fiziksel niteliği, kullanım biçimi ve baskın vasfı değerlendirilir. Açık alan, kumsal işletmesi, arza bağlı olmayan stant veya bağımsız çatısı bulunmayan satış alanı gibi yerlerin genel hükümlere tabi adi kira olduğu Yargıtay uygulamasında kabul edilmektedir.

2. Unsurları

Adi kira sözleşmesinin kurucu unsurları şunlardır:

• Kiralanan: Taşınır veya taşınmaz bir şey, bağımsız bir alan ya da kullanıma elverişli ekonomik değer.
• Kullanımın bırakılması: Kiraya veren, kiralananı kiracının fiilî ve hukuki kullanımına bırakır.
• Kira bedeli: Kiracının asli karşı edimidir.
• Geçici kullanım amacı: Mülkiyet devri yoktur; kiracı yalnızca kullanım veya yararlanma hakkı elde eder.
• Tarafların anlaşması: Kural olarak şekle bağlı değildir; açık veya örtülü kurulabilir.

Sözleşmenin yazılı yapılması geçerlilik şartı olmamakla birlikte; süre, bedel, kullanım amacı, teslim durumu, yan giderler, fesih usulü ve alt kira/devir konularında ispat kolaylığı sağlar.

3. Süre bakımından türleri

Kira sözleşmesi belirli veya belirsiz süreli yapılabilir. Sürenin bitiminde kendiliğinden sona ereceği kararlaştırılmışsa belirli süreli; bunun dışındaki kira ilişkileri belirsiz süreli sayılır. (6098 sayılı TBK m. 300)

A. Belirli süreli adi kira

Genel hükümlere tabi belirli süreli adi kira, aksi özel düzenleme olmadıkça sürenin sonunda kendiliğinden sona erer. (6098 sayılı TBK m. 327/1)

Buna karşılık taraflar süre bitmesine rağmen açık bir yenileme anlaşması yapmadan ilişkiyi sürdürürse sözleşme belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşür. (6098 sayılı TBK m. 327/2)

Yargıtay, genel hükümlere tabi belirli süreli adi kirada, süre sonunda kiralananın geri verilmemesi hâlinde kiraya verenin kira ilişkisinin sürmesine rıza göstermemesi gerektiğini; sürenin bitiminden önce veya süre bitiminden itibaren dava açma iradesini ortaya koyan bildirim ya da tahliye davasıyla ilişkinin belirsiz süreliye dönüşmesinin önlenebileceğini kabul etmektedir.

Bu yönüyle adi kira, belirli süreli konut ve çatılı işyeri kirasından esaslı biçimde ayrılır: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, salt sürenin dolmasına dayanarak tahliye talep edemezken, genel hükümlere tabi adi kirada süre bitimi kural olarak sona erme sebebidir.

B. Belirsiz süreli adi kira

Belirsiz süreli kirada taraflar, kanuni veya kararlaştırılmış fesih dönemlerine ve bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. (6098 sayılı TBK m. 328)

Taşınmaz veya taşınır yapıya ilişkin adi kira bakımından, yerel âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık bildirim süresi gerekir. (6098 sayılı TBK m. 329)

Taşınır kiralarında ise her zaman üç gün önceden yapılacak fesih bildirimiyle sözleşmenin sona erdirilmesi mümkündür. Mesleki faaliyet kapsamında kiraya verilen ve kiracının özel kullanımına yarayan taşınırlarda kiracının özel fesih imkânı ayrıca düzenlenmiştir. (6098 sayılı TBK m. 330)

Yargıtay uygulamasında, belirli süreli adi kira ilişkisinin tarafların devam eden davranışlarıyla belirsiz süreliye dönüştüğü durumda, taşınmaz kiraları bakımından altı aylık döneme ve üç aylık ihbar süresine uygun fesih aranır.

4. Kiraya verenin borçları

A. Teslim ve elverişli bulundurma borcu

Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmesel kullanım amacına elverişli şekilde teslim etmek ve kira süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. (6098 sayılı TBK m. 301) 3

Bu borç, sadece ilk teslimle sınırlı değildir. Kiraya veren, kiracının sözleşmede amaçlanan kullanımı sürdürebilmesi için gerekli elverişliliği kira ilişkisi boyunca korumalıdır.

B. Vergi, sigorta ve benzeri yükümlülükler

Aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemişse kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere kiraya veren katlanır. (6098 sayılı TBK m. 302)

Kiralananın kullanımıyla bağlantılı olup kiraya veren veya üçüncü kişi tarafından yapılan yan giderler de kural olarak kiraya verene aittir. (6098 sayılı TBK m. 303)

C. Ayıba karşı tekeffül

Kiralanan önemli ayıpla teslim edilmişse kiracı, borçlu temerrüdü veya ayıba karşı tekeffül hükümlerine başvurabilir; önemli olmayan ayıplarda ise sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin hükümler uygulanır. (6098 sayılı TBK m. 304)

Kiralanan sonradan ayıplı hâle gelirse kiracı:

• ayıbın giderilmesini,
• kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını,
• zararının tazminini,
• koşulları varsa sözleşmenin feshini

isteyebilir. (6098 sayılı TBK m. 305)

Kiraya veren uygun sürede ayıbı gidermediğinde, kiracı ayıbı kiraya veren hesabına giderebilir ve masrafını kira bedelinden indirebilir. Ayıp, amaçlanan kullanımı ortadan kaldırıyor veya önemli ölçüde engelliyorsa kiracı fesih hakkını kullanabilir. (6098 sayılı TBK m. 306)

Ayıbın kullanımı etkilediği dönemde kiracı, ayıbın kiraya verence öğrenilmesinden giderilmesine kadar kira bedelinden orantılı indirim isteyebilir. (6098 sayılı TBK m. 307) Kiraya veren, kusursuz olduğunu kanıtlamadıkça ayıptan doğan zararı tazminle yükümlüdür. (6098 sayılı TBK m. 308)

D. Kiralananın devri

Kiralanan sözleşmenin kurulmasından sonra el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. (6098 sayılı TBK m. 310) Bu nedenle satış, kural olarak kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez.

Taşınmaz kiralarında kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir. (6098 sayılı TBK m. 312)

5. Kiracının borçları

A. Kira bedelini ödeme borcu

Kiracı kira bedelini ödeme yükümlülüğü altındadır. (6098 sayılı TBK m. 313) Sözleşmede veya yerel âdette farklı bir vade yoksa kira bedeli ve varsa yan giderler her ay sonunda, en geç kira süresinin sonunda ödenir. (6098 sayılı TBK m. 314)

B. Temerrüt

Kiracının, teslimden sonra muaccel kira bedelini veya yan gideri ödememesi hâlinde kiraya veren yazılı bir süre vererek bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Genel hükümlere tabi adi kirada verilecek süre en az on gündür; konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı günü izleyen günden itibaren işler. (6098 sayılı TBK m. 315)

Adi kira bakımından pratik sonuç şudur: Temerrüt ihtarında borcun miktarı, ait olduğu dönem, ödeme yeri veya hesabı, en az on günlük süre ve süresinde ödeme yapılmamasının fesih sonucunu doğuracağı açıkça belirtilmelidir.

C. Özenli kullanım ve komşulara saygı

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun biçimde özenle kullanmak ve taşınmazda yaşayanlara ya da komşulara gerekli saygıyı göstermek zorundadır. (6098 sayılı TBK m. 316/1)

Adi kira ilişkilerinde bu yükümlülüğe aykırılık hâlinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarından farklı olarak, önceden süre vermeden yazılı bildirimle sözleşmeyi derhâl feshedebilir. (6098 sayılı TBK m. 316/2)

D. Olağan bakım, bildirim ve katlanma borcu

Kiracı, olağan kullanım için gerekli temizlik ve bakım giderlerini karşılar. (6098 sayılı TBK m. 317)

Kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları gecikmeksizin kiraya verene bildirmelidir; aksi hâlde geç bildirimin doğurduğu zarardan sorumlu olur. (6098 sayılı TBK m. 318)

Kiracı; ayıpların giderilmesi, zararların önlenmesi, zorunlu bakım çalışmaları ve satış veya yeniden kiralama için gerekli gezip görmelere katlanmakla yükümlüdür. Kiraya veren ise uygun ön bildirimde bulunmalı ve kiracının menfaatlerini gözetmelidir. (6098 sayılı TBK m. 319)

E. Değişiklik, alt kira ve kira ilişkisinin devri

Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla yenilik ve değişiklik yapabilir. Rıza veren kiraya veren, yazılı aksine anlaşma yoksa eski hâle getirme isteyemez; kiracı da yazılı anlaşma bulunmadıkça değer artışı karşılığı talep edemez. (6098 sayılı TBK m. 321)

Adi kira bakımından kiracı, kiraya verene zarar verecek değişikliğe yol açmamak koşuluyla kiralananı tamamen veya kısmen alt kiraya verebilir veya kullanım hakkını devredebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise yazılı rıza zorunludur. (6098 sayılı TBK m. 322)

Kira ilişkisinin bütünüyle devri için kiraya verenin yazılı rızası gerekir. İşyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça rızadan kaçınamaz. (6098 sayılı TBK m. 323)

F. Kullanılmama hâli

Kiralanan kullanıma elverişli tutulduğu sürece, kiracının kendi kusur veya risk alanından doğan sebeple kiralananı hiç ya da gereği gibi kullanmaması kira ödeme borcunu kaldırmaz. Ancak kiraya verenin tasarruf ettiği giderler kira bedelinden indirilir. (6098 sayılı TBK m. 324)

6. Sona erme ve tahliye

Adi kirada sona erme sebepleri genel olarak şunlardır:

• belirli sürenin bitmesi,
• belirsiz süreli kira bakımından usulüne uygun olağan fesih bildirimi,
• kira bedeli veya yan gider temerrüdü,
• özen borcuna veya kullanım amacına aykırılık,
• tarafların anlaşması,
• imkânsızlık, ağır ayıp veya genel borçlar hukuku sebepleri,
• kiracının kiralananı süresinden önce geri vermesi.

Belirli süreli adi kirada süre dolunca sözleşme kendiliğinden sona erer; fakat tarafların devam eden davranışlarıyla oluşabilecek örtülü yenilemenin somut olaya göre ayrıca değerlendirilmesi gerekir. (6098 sayılı TBK m. 327)

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri verirse borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam eder. Ancak kiracı, kiraya verenden kabulü beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni kiracı bulursa borçlarından kurtulur. Kiraya verenin tasarruf ettiği giderler ile başka kullanım yoluyla elde ettiği veya kasten kaçındığı yararlar bedelden indirilir. (6098 sayılı TBK m. 325)

Taraflar kira sözleşmesinden doğan alacakları için takas hakkından önceden feragat edemez. (6098 sayılı TBK m. 326)

7. Dava ve icra hukuku bakımından görünüm

Adi kirada kira alacağının tahsili, temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye istemi, kira ilişkisinin sona erdiğinin tespiti ve haksız kullanım tazminatı talepleri gündeme gelebilir.

Belirli süreli adi kira sona erdiği hâlde kiralanan iade edilmezse, kiraya verenin tahliye istemi, süre sonuna dayalı olarak ileri sürülebilir. Belirsiz süreli taşınmaz adi kiralarında ise fesih dönemine ve ihbar süresine uyulmadan açılan tahliye davası erken açılmış sayılabilir.

Uyuşmazlığın niteliğine göre kira alacağı için ilamsız icra takibi, tahliye talepli icra takibi veya sulh hukuk mahkemesinde dava yoluna başvurulabilir. Ancak seçilecek yol; yazılı kira sözleşmesinin varlığı, borca veya imzaya itiraz, fesih sebebi, tahliye talebinin niteliği ve kiralananın adi kira mı yoksa konut/çatılı işyeri kirası mı olduğu değerlendirilerek belirlenmelidir.

8. Uygulamada kritik ayrımlar

• Açık alanın, arsanın veya standın işyeri faaliyetine tahsis edilmesi tek başına onu “çatılı işyeri” yapmaz.
• Kiralananın kullanım amacı değil, fiziksel ve hukuki niteliği ile baskın vasfı belirleyicidir.
• Belirli süreli adi kirada “sürenin dolması” tek başına esaslı bir sona erme sebebidir.
• Taraflar süre sonunda ilişkiyi sürdürürse, sözleşmenin belirsiz süreliye dönüşmesi riski doğar.
• Belirsiz süreli taşınmaz adi kiralarında fesih ihbarının kira dönemine ve üç aylık bildirim süresine uygunluğu dava şartı niteliğinde önem taşır.
• Temerrüt ihtarında, adi kira bakımından en az on günlük süre verilmesi gerekir.
• Özen borcuna aykırılıkta adi kira için kiraya veren, yazılı bildirimle önelsiz derhâl fesih imkânına sahiptir.
• Kiralananın satışı, tek başına kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik kira ilişkisinin tarafı olur.

Özetle adi kira, kiralananın konut veya çatılı işyeri koruma rejimi dışında kaldığı kira ilişkisidir. En ayırt edici sonucu, belirli süreli ilişkide sürenin sonunda kural olarak kendiliğinden sona erme ve belirsiz süreli taşınmaz kiralarında genel fesih dönemi-bildirim sistemiyle sona erdirilebilmesidir.