Ortaklığın Giderilmesi Davası: Aynen Taksim, Satış ve İnfaz

Ortaklığın giderilmesi davası — uygulamada hâlâ yaygın biçimde kullanılan adıyla izale-i şuyu — paylı veya elbirliği hâlindeki mülkiyet ilişkisinin sona erdirilmesini sağlar. Ancak güncel uygulamada mesele yalnızca “ortaklık sona ersin mi?” sorusundan ibaret değildir. Dava şartı arabuluculuk, aynen taksimin teknik ve hukuki koşulları, tarım arazilerindeki özel rejim, elektronik satış, ihalenin kesinleşmesi ve 2026’da getirilen mirasçılara özgü ilk artırma usulü aynı dosyada birbirini izleyen farklı hukuk alanlarını bir araya getirir.

Bu nedenle özellikle eski tarihli kaynaklarda doğru olan bazı temel ilkeler bugün hâlâ geçerli olsa da, usul ve infaz bölümündeki birçok açıklama artık güncel mevzuatla birlikte okunmak zorundadır. Bu çalışma, ortaklığın giderilmesi sürecini dava öncesinden hükmün infazına kadar yürürlükteki sistem içinde ele almaktadır.

Dava açmadan önce arabuluculuk artık zorunlu

1 Eylül 2023 tarihinden itibaren taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Düzenlemenin dayanağı 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesidir. Bu nedenle bugün doğrudan sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılması, arabuluculuk son tutanağı bulunmadığında dava şartı yönünden sorun doğurur.

Dava şartı arabuluculuk, tarafların mutlaka anlaşmak zorunda oldukları anlamına gelmez. Zorunlu olan, dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin usulüne uygun biçimde işletilmesidir. Anlaşma sağlanamazsa süreç son tutanakla tamamlanır ve dava açılabilir. Buna karşılık taraflar paylaşma biçimi üzerinde anlaşırsa, özellikle taşınmazın devri veya sınırlı ayni hak kurulmasına ilişkin anlaşmalarda kanunun öngördüğü sınırlamalar ve tescil kuralları dikkate alınarak uyuşmazlığın mahkeme satışına gitmeden sona ermesi mümkün olabilir.

Ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıkların dava şartı arabuluculuğa tabi tutulması Anayasa Mahkemesinin de önüne gelmiş; Mahkeme E.2023/178, K.2024/125 sayılı kararında düzenlemeyi anayasal denetime tabi tutmuştur. Bu nedenle arabuluculuk, artık ortaklığın giderilmesi hukukunun tali değil başlangıç aşamasıdır.

Ortaklığın giderilmesini kim isteyebilir ve görevli mahkeme hangisidir?

Paylı mülkiyette temel kural Türk Medeni Kanunu’nun 698. maddesidir. Hukuki bir işlem nedeniyle ortaklığın devam ettirilmesi zorunlu değilse veya mal sürekli bir amaca özgülenmemişse, her paydaş paylaşmayı isteyebilir. Bununla birlikte paylaşma istemi uygun olmayan zamanda kullanılamaz. Miras ortaklığında ise Türk Medeni Kanunu’nun 642. maddesi önem taşır; ortaklığı sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça her mirasçı mirasın paylaşılmasını talep edebilir.

Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme, dava konusu malın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Taşınmaz bakımından yetki, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine ilişkin usul kurallarıyla belirlenir. Davanın kendine özgü yönlerinden biri, klasik anlamda yalnız bir tarafın kazanıp diğer tarafın kaybettiği bir uyuşmazlık olmamasıdır. Ortaklığın sona ermesi bütün paydaşların hukuki durumunu etkilediği için taraf teşkilinin eksiksiz kurulması ve bütün paydaşların yargılamada yer alması temel önemdedir.

Aynen taksim mi, satış mı?

Ortaklığın giderilmesindeki asıl hukuki tercih Türk Medeni Kanunu’nun 699. maddesinde düzenlenmiştir. Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırma yoluyla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilebilir. Paylaşma biçiminde anlaşma yoksa ve paydaşlardan biri aynen bölünmeyi istiyorsa, mahkeme bu olanağın bulunup bulunmadığını araştırmak zorundadır.

Davacının dilekçesinde yalnız satış istemiş olması, davalının aynen taksim talebinde bulunmasına engel değildir. Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımında da ortaklığın giderilmesi davalarının iki taraflı niteliği vurgulanmakta; taraflardan birinin satış istemesi karşısında diğer tarafın aynen paylaşma talebinin ayrıca değerlendirilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

Aynen taksim mümkün olduğu hâlde yalnız kolay olduğu için satışa gidilmesi doğru değildir. Öte yandan aynen bölünme hukuken veya teknik olarak mümkün değilse yahut taşınmazın önemli ölçüde değer kaybetmesine yol açacaksa, sonuç davanın reddi değil satış suretiyle ortaklığın giderilmesidir. Eski uygulama yazılarında zaman zaman rastlanan “bütün paydaşlar aynen taksim istiyor, taksim mümkün değilse dava reddedilir” yaklaşımı bugün Türk Medeni Kanunu’nun sistemi ve güncel Yargıtay uygulamasıyla bağdaşmaz.

Aynen taksim için hangi koşullar araştırılır?

Bir taşınmazın kâğıt üzerinde bölünebilir görünmesi, aynen taksimin mümkün olduğu anlamına gelmez. Taşınmazın yüzölçümü, tapudaki ve fiilî niteliği, pay ve paydaş sayısı, imar durumu, bağımsız kullanım olanağı, yola erişim, üzerindeki yapı ve diğer muhdesatlar, irtifak hakları, kamulaştırma durumu ve bölünmenin ekonomik sonucu birlikte değerlendirilmelidir.

Aynen taksimin hukuken mümkün olup olmadığı; başta imar ve parselasyon düzeni, tarım arazilerindeki bölünmezlik rejimi, tapu siciline tescil imkânı, irtifak ve muhdesatın durumu ile ilgili idari makamın ifraza ilişkin değerlendirmesi çerçevesinde belirlenir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 12.01.2023 tarihli, E.2022/6045, K.2023/165 sayılı kararında aynen taksimin araştırılmasında taşınmazın yüzölçümü, niteliği, pay ve paydaş sayısı ile imar mevzuatının birlikte ele alınması; önemli değer kaybı doğuracaksa aynen bölünmeye karar verilmemesi gerektiği üzerinde durulmuştur. Kararın sonucu satış yönündeki hükmün onanması olmakla birlikte, kararda değer kaybı, denkleştirme, ortak bölüm bırakılmaması ve idari onay bakımından güncel uygulamada da önem taşıyan ilkeler açıklanmıştır.

İfrazın imar mevzuatı bakımından mümkün olup olmadığı somut taşınmaz üzerinden belirlenir. Eski kaynaklarda ülke çapında değişmez eşikler gibi kullanılan belirli metrekare, yol cephesi veya parsel derinliği rakamlarıyla bugün doğrudan sonuca gidilemez. Taşınmazın planlı ya da plansız alanda bulunması, uygulama imar planı ve plan notları, parselasyon gerekliliği, yerel imar düzenlemeleri ve yetkili idarenin koşulları ayrı ayrı incelenmelidir.

Tek uygulanabilir proje ve kura meselesi

Aynen taksimde teknik bilirkişinin bir kroki hazırlaması yeterli değildir. Projenin hukuken uygulanabilir ve tescile elverişli olması, gerekli idari onayın alınabilmesi ve hükmün bu projeyi tereddütsüz biçimde infaz edilebilir hâle getirmesi gerekir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 26.05.2025 tarihli, E.2025/1807, K.2025/2824 sayılı kararında birden fazla taksim alternatifi arasında kura çekilmesini usule uygun bulmamış; bilirkişiden en uygun projenin belirlenmesini, gerektiğinde revize edilerek ilgili idari makamın onayına sunulmasını ve taraflar anlaşamazsa tek onaylı proje üzerindeki bölümlerin kura ile özgülenmesini öngören yöntemi esas almıştır.

Dolayısıyla kura, hangi taksim projesinin uygulanacağını belirleyen bir yöntem değil; uygulanabilirliği önceden saptanmış tek proje içindeki bağımsız bölümlerin hangi paydaşa verileceğini belirleyen son aşama olarak düşünülmelidir.

Değer farkı aynen taksime engel midir?

Aynen bölünmede ortaya çıkan parçaların parasal değerlerinin tam olarak eşit olması her zaman mümkün değildir. Türk Medeni Kanunu m.699 bu ihtimali gözetir ve değer farkının para eklenerek denkleştirilmesine izin verir. Uygulamada “ivaz” veya denkleştirme bedeli olarak anılan bu yöntem sayesinde, fiziksel olarak farklı değerde iki bölüm pay oranlarına ekonomik olarak yaklaştırılabilir.

Ancak denkleştirme, aynen taksimin diğer hukuki ve teknik koşullarını ortadan kaldırmaz. Bölünme imar mevzuatına aykırıysa, tarım arazisi rejimi bölünmeye izin vermiyorsa veya taşınmaz önemli ölçüde değer kaybedecekse, yüksek bir denkleştirme bedeli belirleyerek hukuken mümkün olmayan bölünmeyi mümkün hâle getirmek söz konusu değildir.

Tarım arazilerinde 5403 sayılı Kanun ayrıca uygulanır

Tarım arazileri ortaklığın giderilmesinde özel dikkat gerektirir. 2014 sonrasında 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda oluşturulan sistem, tarım arazilerinin bölünmesini ve miras yoluyla devrini özel kurallara bağlamıştır. Bu nedenle bir tarım arazisinin imar veya kadastro tekniği bakımından bölünebilir görünmesi, aynen taksimin mutlaka mümkün olduğu anlamına gelmez.

5403 sayılı Kanun’un 8. maddesindeki asgari tarımsal arazi büyüklükleri ve arazi sınıfları; ayrıca mirasa konu tarımsal araziler bakımından 8/B ve devamındaki devir sistemi dikkate alınmalıdır. Asgari tarımsal arazi büyüklüğüne ulaşmış araziler bölünemez eşya niteliği kazanır; kanundaki istisnalar saklı olmak üzere belirlenen büyüklüklerin altında ifraz ve hisselendirme yapılamaz, pay ve paydaş sayısı artırılamaz.

TMK’daki tarımsal işletmelere ilişkin eski özgüleme rejimi, 6537 sayılı Kanun sonrasında mülga hâle gelmiş; mirasa konu tarım arazilerinde esas düzenleme 5403 sayılı Kanun sistemine taşınmıştır. Bu nedenle güncel bir dosyada mülga hükümlere dayanılarak paylaşma modeli kurulamaz.

Özellikle miras yoluyla geçen tarım arazilerinde önce özel tarım mevzuatının taşınmaz üzerindeki etkisi belirlenmeli; ancak bundan sonra aynen taksim veya satış değerlendirmesine geçilmelidir. Bu sıra, hem bilirkişi incelemesinin kapsamını hem de kurulacak hükmün infaz edilebilirliğini doğrudan etkiler.

Hüküm, tapuda ve satışta uygulanabilir açıklıkta olmalıdır

Ortaklığın giderilmesi kararının yalnız hukuken doğru olması yeterli değildir; hüküm fıkrasının infazda tereddüt yaratmayacak biçimde kurulması gerekir. Aynen taksimde hangi bölümün hangi paydaşa verildiği, teknik projenin hangi rapor veya kroki olduğu, gerekiyorsa denkleştirme bedeli ve tescile esas veriler açıkça belirlenmelidir.

Eski HUMK döneminden kalan madde atıfları artık güncel usul hukukunu açıklamaz. Bugün hükmün açıklığı bakımından HMK m.297; kanun yolları bakımından HMK m.341 ve devamı; taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararların infazı bakımından ise HMK m.350/2 ve m.367/2 birlikte dikkate alınmalıdır.

Taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar, istinaf veya temyiz incelemesi bakımından kesinleşmedikçe yerine getirilemez. Bu nedenle aynen taksim kararı verilmişse tapu tesciline, satış suretiyle ortaklığın giderilmesine hükmedilmişse satış işlemlerine geçilmeden önce kararın kesinleşme durumu ayrıca kontrol edilmelidir.

Satış kararı artık elektronik açık artırma sistemi içinde infaz edilir

Aynen taksim mümkün değilse veya bölünme önemli değer kaybı doğuracaksa satışa karar verilir. Ancak bu satış, eski uygulamadaki fizikî ihale merkezli anlatımla açıklanamaz. 7343 sayılı Kanun sonrasında satış sistemi UYAP ile entegre Elektronik Satış Portalı ekseninde yeniden kurulmuştur. İlan, teklif, teminat ve ihale işlemleri büyük ölçüde elektronik açık artırma rejimi içinde yürütülür.

İİK m.114 uyarınca birinci ve ikinci artırmanın gün ve saat aralığı önceden ilan edilir; Elektronik Satış Portalı ve Basın İlân Kurumu İlan Portalı sistemin temel parçalarıdır. Muhammen kıymete bağlı olarak gazete veya internet haber sitesinde ayrıca ilan yapılmasını gerektiren parasal sınırlar bulunabilir. Bu parasal sınırlar dönemsel olarak güncellendiği için eski bir makaledeki sabit tutarların bugünkü satış dosyasına doğrudan uygulanması doğru değildir.

Elektronik artırmada teklif verme, teminat, ihale bedelinin yatırılması ve ihalenin kesinleşmesi birbirinden ayrı aşamalardır. İhale alıcısı, satış bedelinin tamamını ihalenin gerçekleştiğine ilişkin tutanağın Elektronik Satış Portalında ilan edildiği tarihten itibaren en geç yedi gün içinde icra dairesi hesabına yatırmak zorundadır. Bu ayrım özellikle ortaklığın giderilmesi satışlarında önemlidir; çünkü en yüksek teklifin verilmesi, satış ve tescil işlemlerinin bütün sonuçlarıyla tamamlandığı anlamına gelmez.

2026 değişikliği: bazı miras taşınmazlarında ilk artırma yalnız mirasçılar arasında

Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde en önemli güncel değişikliklerden biri 7589 sayılı Yargının Etkin ve Verimli İşlemesine Yönelik Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile yapıldı. Kanun 16 Temmuz 2026 tarihinde kabul edildi, 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlandı. İİK m.114’ü değiştiren 1. madde, Kanunun 26. maddesi gereğince yayımı tarihinde, yani 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe girdi.

Kanunun 1. maddesiyle İİK m.114’e eklenen hükümler, bütün maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü kişinin mülkiyet hakkının bulunmadığı dosyalarda özel bir ilk artırma rejimi getirdi.

Özel rejimin uygulanabilmesi için taşınmazdaki bütün maliklerin mülkiyet hakkını miras yoluyla edinmiş olması ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkının bulunmaması gerekir. Paylardan biri satış, bağış, cebrî icra veya başka bir türev iktisap yoluyla üçüncü kişiye geçmişse bu özel katılım sınırlamasının koşulları oluşmaz.

Koşullar mevcutsa birinci artırma yalnız malik sıfatını taşıyan mirasçılar arasında yapılır. Bu usul yalnız bir defaya mahsustur. İlk artırmada satış gerçekleşmezse ikinci artırmada genel sisteme dönülür ve üçüncü kişilerin katılımı mümkündür. Düzenleme, taşınmazın mutlaka aile içinde kalmasını garanti eden bir önalım hakkı yaratmaz; üçüncü kişilere açılmadan önce malik mirasçılara öncelikli bir artırma imkânı tanır.

Mirasçılar arasındaki bu ilk artırmada fiyat eşiği de farklıdır. Teklifin, muhammen kıymetin yüzde yüzünü ve ayrıca paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir. Bu nedenle düzenleme, taşınmazın düşük bedelle aile içinde el değiştirmesine yönelik bir yol değildir.

İkinci artırmada ise teklifin, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı bulunan alacakların toplamından hangisi yüksekse o miktarı ve buna ilave olarak paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir.

Bu sistem, TMK m.699’daki “satışın yalnız paydaşlar arasında artırmayla yapılması” kuralıyla karıştırılmamalıdır. TMK m.699 bakımından mahkemenin satışı yalnız paydaşlar arasındaki artırmayla sınırlandırması bütün paydaşların rızasına bağlıdır. İİK m.114’teki 2026 düzenlemesi ise şartları varsa doğrudan kanundan kaynaklanan bir infaz kuralıdır; ayrıca oybirliği aranmaz.

İhaleyi kazanıp bedeli yatırmamanın sonuçları

Elektronik satış sisteminde yüksek teklif vermek yalnız bir niyet açıklaması değildir. Ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde en yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan kişi paydaş değilse, alınan teminat iade edilmez; satış masrafları mahsup edildikten sonra kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir. Bedeli yatırmayan ihale alıcısı aynı zamanda paydaş ise, alınan teminatın tamamı diğer paydaşlara payları oranında ödenir. Her iki durumda da teklif edilen bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır.

Özellikle mirasçılara ayrılan ilk artırmada taşınmazı aile içinde tutmak amacıyla teklif verilmeden önce finansmanın gerçekçi biçimde hazırlanması bu nedenle önemlidir.

İhalenin kesinleşmesi, tescil ve satış bedelinin dağıtılması

Satış, portalda en yüksek teklifin verilmesiyle bütün sonuçlarıyla tamamlanmaz. İhale bedelinin yatırılması, ihalenin kesinleşmesi, sicile kayıtlı malın tescili ve teslim işlemleri ayrı aşamalardır. İİK m.134 uyarınca taşınmazın mülkiyeti ihale ile iktisap edilir; buna karşılık sicile kayıtlı malın alıcı adına tescili, ihalenin kesinleşmesi üzerine ve kanunun öngördüğü mali yükümlülükler yerine getirildikten sonra gerçekleştirilir.

Satış bedelinin paydaşlara dağıtılmasında da her dosyaya uygulanabilecek değişmez bir “önce şu vergi, sonra bu haciz” tablosu bulunmaz. Taşınmaz üzerindeki rehin ve hacizler, kamu alacakları, paydaşlardan yalnız birinin borçlu olması, sıra ve rüçhan ilişkileri, satış giderleri ve vergisel sonuçlar somut dosyanın özelliklerine göre değerlendirilir.

Aynı nedenle satış sürecindeki her uyuşmazlık için tek tip başvuru yolu olduğu söylenemez. İhalenin feshi, kıymet takdiri, satış işlemlerine karşı şikâyet, sıra cetveli ve alacağın esasına ilişkin uyuşmazlıklar farklı hukuki kurumlara tabidir. Örneğin İİK m.142, sıra cetvelinde alacağın esas ve miktarına ilişkin itirazla yalnız sıraya yönelik itirazı birbirinden ayırır. Eski kaynaklardaki bütün satış uyuşmazlıklarını kategorik biçimde tek mercie bağlayan formüller bu nedenle güncel değildir.

31 Temmuz 2026’dan önce ilan edilen artırmalarda geçiş kuralı

7589 sayılı Kanunun Geçici 1. maddesinin birinci fıkrası, İİK m.114’te yapılan değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmayacağını açıkça düzenler. Bu nedenle 31 Temmuz 2026’dan önce ilan edilmiş artırmalar değişiklikten önceki hükümlere göre sonuçlandırılır. Uygulamada yalnız davanın veya ilamın tarihi değil, artırma ilanının tarihi de kontrol edilmelidir.

Ortaklığın giderilmesi dosyasında doğru sıra neden önemlidir?

Güncel ortaklığın giderilmesi hukukunda sağlıklı değerlendirme, kurumların doğru sırada ele alınmasına bağlıdır. Önce dava şartı arabuluculuk tamamlanır; dava açıldığında taraf teşkili sağlanır; aynen taksim talebi varsa taşınmazın hukuki, teknik ve ekonomik bölünebilirliği araştırılır; tarım arazisi veya özel mevzuata tabi bir mal söz konusuysa bu sınırlamalar uygulanır; uygulanabilir tek proje oluşturulur ve gerekli idari onay alınır. Aynen taksim mümkün değilse satışa geçilir; satış kararı kesinleştikten sonra elektronik satış ve ihale sistemi işletilir.

Bu sıralamanın bir halkasının atlanması, ilk bakışta doğru görünen kararın tapuda uygulanamamasına veya satış aşamasında yeni uyuşmazlıklar doğmasına yol açabilir. Ortaklığın giderilmesi dosyalarının uzun sürmesinin önemli nedenlerinden biri de davanın yalnız medeni hukuk meselesi sanılıp imar, tarım, usul ve icra hukuku boyutlarının geç fark edilmesidir.

Sonuç

Ortaklığın giderilmesinin temel mantığı değişmemiştir: mal hukuken ve ekonomik olarak elverişliyse aynen bölünür; bölünme mümkün değilse veya önemli değer kaybı doğuracaksa satılır ve bedel paylaştırılır. Değişen, bu kısa formülün uygulanma biçimidir. Bugün arabuluculuk dava şartı, aynen taksim araştırması daha sıkı, tarım arazilerinde özel mevzuat belirleyici, satış elektronik ve bazı miras taşınmazlarında ilk artırma 2026’dan itibaren yalnız malik mirasçılara ayrılmıştır.

Bu nedenle özellikle eski tarihli ortaklığın giderilmesi kaynakları kullanılırken temel medeni hukuk ilkeleri ile tarihsel usul ve infaz anlatımı birbirinden ayrılmalıdır. Doğru sonuç, eski metni bütünüyle reddetmekten değil; yürürlükteki kanun, güncel Yargıtay içtihadı ve elektronik satış sistemiyle birlikte yeniden okumaktan geçer.

Sık Sorulan Sorular

İlgili mevzuat ve kararlar

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m.642, 698 ve 699; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m.4, 297, 341 ve devamı, 350, 362 ve 367; 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B; 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu m.8 ve devamı; 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m.114, 134 ve ilgili satış hükümleri; 7589 sayılı Kanun m.1, Geçici m.1 ve m.26.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2022/6045, K.2023/165, T.12.01.2023; Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E.2025/1807, K.2025/2824, T.26.05.2025.