Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinden Doğan Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tarayıcınızın Türkçe seslendirme özelliği kullanılır.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinden doğan tapu iptali ve tescil davası, bakım alacaklısının bir taşınmazı veya belirli malvarlığı değerlerini devretmeyi; bakım borçlusunun ise onu yaşamı boyunca bakıp gözetmeyi üstlendiği sözleşmenin taşınmaz devrine ilişkin bölümünün yerine getirilmemesi hâlinde gündeme gelir. Özellikle bakım alacaklısının ölümünden sonra sözleşmede devri kararlaştırılan taşınmaz hâlâ tereke veya mirasçılar üzerinde kalmışsa ve mirasçılar tapuda ferağ vermiyorsa uyuşmazlık doğrudan bir tescil sorununa dönüşür.
Bu dava türünü yalnızca “bakım yapıldı mı, yapılmadı mı?” sorusuna indirgemek doğru değildir. Önce sözleşmenin geçerli biçimde kurulup kurulmadığı, hangi taşınmazın devrinin taahhüt edildiği, sözleşmenin gerçek bir bakım ilişkisine dayanıp dayanmadığı ve tapuda devir borcunun kime karşı ileri sürülebileceği belirlenmelidir. 23 Ağustos 2026 itibarıyla yürürlükteki Türk Borçlar Kanunu bakımından özellikle TBK m.611-619 hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.
Sözleşmenin hukuki niteliği ve taşınmaz devri
TBK m.611’e göre ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakım borçlusu, bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi; bakım alacaklısı da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretmeyi üstlenir. Sözleşme iki tarafa da borç yükleyen ve kural olarak karşılıklı edim içeren bir sözleşmedir.
Taşınmaz yönünden kritik ayrım, sözleşmenin borçlandırıcı işlem olmasıdır. Geçerli sözleşme mülkiyeti kendiliğinden geçirmez. Tapuda ayrıca devir yapılması gerekir. Bakım alacaklısı sağlığında devri gerçekleştirmemişse, ölümünden sonra sözleşmeden doğan borcun terekeye ve mirasçılara etkisi gündeme gelir. Mirasçılar rızalarıyla ferağ vermediğinde bakım borçlusu, sözleşmeden doğan edimin mahkeme eliyle yerine getirilmesini isteyebilir.
Geçerlilikte ilk soru: şekil şartı
TBK m.612, ölünceye kadar bakma sözleşmesinin, mirasçı atanmasını içermese bile miras sözleşmesi şeklinde yapılmadıkça geçerli olmayacağını düzenler. Devletçe tanınmış bakım kurumları bakımından kanundaki özel yazılı şekil istisnası saklıdır. Bu nedenle tapu iptali ve tescil davasında ilk inceleme noktası, bakım hizmetinin miktarından önce geçerli bir sözleşmenin bulunup bulunmadığıdır.
Sözleşmenin aslı, düzenlenme biçimi, tarafların ehliyeti, taşınmazın ada-parsel veya bağımsız bölüm bilgileri ve devir borcunun kapsamı dosyaya getirtilmelidir. Sözleşmenin hangi taşınmazı kapsadığı belirsizse, mahkemenin tapuda infaz edilebilir bir tescil hükmü kurması güçleşir.
Bakım alacaklısının ölümünden sonra mirasçılara karşı dava
Bakım alacaklısı vefat ettiğinde taşınmaz henüz bakım borçlusuna geçirilmemişse, tapu kaydı mirasçılara intikal edebilir veya tereke adına kalabilir. Geçerli sözleşmeden doğan devir borcu yerine getirilmediğinde bakım borçlusu, sözleşmede kararlaştırılan taşınmazın veya payın kendi adına tescilini isteyebilir.
Davanın talep sonucu sözleşmedeki devir borcuyla birebir uyumlu olmalıdır. Sözleşme yalnız belirli payı kapsıyorsa taşınmazın tamamı istenmemeli; bağımsız bölüm veya belirli parsel kararlaştırılmışsa tapu kaydıyla açık bağ kurulmalıdır. Tedavül kayıtları, üçüncü kişi hakları, ipotek ve hacizler de ayrıca araştırılmalıdır.
Mirasçıların “bakım borcu yerine getirilmedi” savunması
Eski uygulama metinlerinde, bakım alacaklısı sağlığında bakım borcunun ihlalini ileri sürmemişse mirasçıların onun yerine geçerek bu kişisel hakkı kullanamayacağı yönünde kesin ifadeler görülür. Güncel değerlendirmede ise savunmanın hukuki niteliğini ayırmak gerekir. Bakım borcunun ifa edilmemesine bağlı fesih veya dönme hakkı kişiye sıkı sıkıya bağlı nitelik gösterebilir; buna karşılık mirasçıların sözleşmenin hiç kurulmadığını, şeklen geçersiz olduğunu, bakım alacaklısının ehliyetsizliğini, irade sakatlığını veya muvazaayı ileri sürmesi ayrı bir meseledir.
Bu nedenle mahkemenin sırf mirasçılar “bakım yapılmadı” dedi diye sınırsız bir bakım hesabına yönelmesi de, mirasçıların bütün savunmalarını peşinen dinlenemez sayması da isabetli değildir. Önce savunmanın hangi hakka dayandığı belirlenmelidir.
Muris muvazaası iddiası
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi görünüşte ivazlı bir işlem olmakla birlikte her olayda gerçek bakım amacı bulunduğu peşinen kabul edilemez. Mirasçılar sözleşmenin gerçekte bağış yapmak veya bazı mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla düzenlendiğini ileri sürebilir. Böyle bir iddiada sözleşmenin adı değil, tarafların gerçek ve ortak iradesi araştırılır.
Bakım alacaklısının sözleşme tarihindeki yaşı ve sağlık durumu, bakım ihtiyacı, tarafların yakınlığı, bakımın fiilen ne kadar sürdüğü, devredilen malvarlığının toplam malvarlığı içindeki ağırlığı, başka malvarlığının bulunup bulunmadığı ve sözleşmeden sonraki davranışlar birlikte değerlendirilir. Sırf diğer mirasçıların payının azalması muvazaa için tek başına yeterli değildir.
Tenkis: eski “ivazlıdır, tenkis olmaz” formülünün güncellenmesi
Gerçek bakım karşılığı yapılan bir kazandırma kural olarak ivazlıdır ve sıradan bir bağış gibi değerlendirilemez. Ancak eski metinlerde yer alan “ivazlı olduğu için tenkisi istenemez” biçimindeki mutlak ifade güncel kanun metniyle bağdaşmaz. TBK m.615’in son cümlesi, mirasçıların tenkis ve alacaklıların iptal davası açma haklarını açıkça saklı tutar.
Bu nedenle doğru yaklaşım iki aşamalıdır: Önce sözleşmenin gerçekten bakım karşılığı ve ivazlı olup olmadığı belirlenir. Ardından saklı paya ilişkin bir tenkis iddiası varsa kazandırmanın ekonomik ve hukuki niteliği, karşılıklılık ve miras hukuku hükümleri çerçevesinde ayrıca değerlendirilir. Görünüşte bakım sözleşmesi adı altında karşılıksız kazandırma yapılmış olması ile gerçek bakım karşılığı temlik aynı hukuki sonuca bağlanamaz.
Görev, yetki ve başlıca deliller
Bu uyuşmazlıklarda kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Tapu iptali ve tescil istemi taşınmazın aynına ilişkin sonuç doğurduğundan HMK m.12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi dikkate alınır.
Davanın omurgasını resmi sözleşme ile güncel ve tedavüllü tapu kayıtları oluşturur. Bunların yanında ölüm belgesi, mirasçılık belgesi, bakım ilişkisinin fiilen nasıl yürütüldüğünü gösteren sağlık ve gider kayıtları, banka hareketleri, faturalar, yazışmalar ve tanık anlatımları önem taşıyabilir. Tanıkların yalnız “baktı” ya da “bakmadı” demesi yerine, hangi hizmetlerin hangi dönemde nasıl verildiğini somutlaştırması gerekir.
Diğer tapu iptali ve tescil rehberleriyle ilişkisi
Bu dava sözleşmeden doğan devir borcuna dayanır. Buna karşılık temliken tescil davaları yapı ile arazi arasındaki bütünleyici parça ve iyiniyet sorununa; başkasının arazisine ağaç dikilmesi nedeniyle tescil ise TMK m.729’un özel yollamasına dayanır. Üç dava türü tapu iptali ve tescil sonucu doğurabilse de maddi hukuk temelleri birbirinden farklıdır.
Sık Sorulan Sorular
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi tek başına tapunun devrini sağlar mı?
Hayır. Sözleşme borçlandırıcı işlem niteliğindedir. Taşınmazın mülkiyetinin geçmesi için tapuda devir yapılması; devir borcu yerine getirilmezse mahkeme kararıyla tescilin sağlanması gerekir.
Bakım alacaklısı öldükten sonra mirasçılar ferağ vermezse ne yapılabilir?
Geçerli sözleşmeye ve somut olayın koşullarına göre bakım borçlusu, devir borcunun ifası amacıyla mirasçılara karşı tapu iptali ve tescil davası açabilir.
Mirasçılar bakım borcunun yerine getirilmediğini ileri sürebilir mi?
Bakım borcunun gereği gibi ifa edilmemesine bağlı bazı fesih veya dönme hakları sözleşmenin tarafına sıkı sıkıya bağlı nitelik gösterebilir. Buna karşılık mirasçılar sözleşmenin geçersizliği, ehliyetsizlik, muvazaa, irade sakatlığı ve benzeri bağımsız itirazlara dayanabilir. Somut savunmanın hukuki niteliği ayrıca belirlenmelidir.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi tenkise tabi olabilir mi?
Gerçek ve karşılıklı edim içeren bakım sözleşmesi kural olarak ivazlıdır. Ancak TBK m.615 mirasçıların tenkis hakkını açıkça saklı tutar. Kazandırmanın gerçekte karşılıksız olup olmadığı ve saklı pay kurallarını etkisiz kılma amacı bulunup bulunmadığı somut olayda değerlendirilir.
Görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?
Kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Tapu iptali ve tescil talebi taşınmazın aynına ilişkin sonuç doğurduğundan, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi dikkate alınır.
Sonuç
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinden doğan tapu iptali ve tescil davasında doğru başlangıç noktası, bakım ilişkisinden önce sözleşmenin geçerliliği ve kapsamıdır. Geçerli sözleşme, belirli bir taşınmazı kapsayan devir borcu ve mirasçıların ferağdan kaçınması ortaya konulduğunda bakım borçlusu tescil talebinde bulunabilir. Muvazaa, ehliyetsizlik ve tenkis iddiaları ise birbirinden ayrılarak incelenmelidir.
💬Yorumlar ve Katkılar0 katkı
✎ Yorum / katkı ekle