Temliken Tescil Davaları: TMK 724 ve 725 Kapsamında Şartlar ve Uygulama
Tarayıcınızın Türkçe seslendirme özelliği kullanılır.
Temliken tescil davaları, başkasına ait arazi üzerinde meydana getirilen yapı ile arazi mülkiyeti arasındaki çatışmayı çözen istisnai dava türlerindendir. Türk Medeni Kanunu’nun temel kuralı, arazideki kalıcı yapının arazinin bütünleyici parçası olmasıdır. Ancak yapı sahibinin iyiniyetli olduğu ve kanunun öngördüğü diğer koşullar gerçekleştiği takdirde, yapının bulunduğu arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının yapı sahibine devri gündeme gelebilir.
Bu nedenle temliken tescil, “binayı ben yaptım, arsa benim olmalı” şeklinde işleyen basit bir mülkiyet kazanma yolu değildir. Mahkeme aynı anda yapının kim tarafından yapıldığını, yapı sahibinin iyiniyetini, yapı ile arazi arasındaki değer ilişkisini, uygun bedeli, parsel sınırlarını, imar ve kadastro durumunu ve tescil kararının tapuda uygulanabilir olup olmadığını incelemek zorundadır.
TMK m.724: yapının değeri ve mülkiyetin devri
TMK m.724’e göre yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir. Bu hüküm, arazinin bütünleyici parça ilkesine istisna getirir ve bu nedenle şartları titizlikle araştırılır.
Yapının başkasına ait arazide bulunması tek başına yeterli değildir. Davacının iyiniyeti, yapının ekonomik değeri, arazinin değeri, uygun bedel ve tescilin teknik olarak mümkün olması birlikte değerlendirilmelidir.
İyiniyet temliken tescilin merkezindedir
İyiniyet, yapı sahibinin taşınmazın başkasına ait olduğunu bilmemesi veya gerekli dikkat ve özeni göstermesine rağmen bunu bilebilecek durumda olmaması anlamında değerlendirilir. İnşaatın hangi tarihte başladığı, parsel sınırlarının zeminde belirgin olup olmadığı, tapu ve çap kayıtlarının erişilebilirliği, taraflar arasında anlaşma veya fiilî paylaşım bulunup bulunmadığı ve arazi malikinin davranışları önem taşır.
Tapulu ve çaplı taşınmazda hiçbir araştırma yapmadan inşaata başlanması iyiniyet iddiasını zayıflatabilir. Bununla birlikte “çap varsa hiçbir zaman iyiniyet olmaz” şeklinde mutlak bir formül de isabetli değildir; somut olayın bütün koşulları birlikte incelenmelidir.
Yapı ve arazi değeri nasıl karşılaştırılır?
Kanunun aradığı değer farkı soyut biçimde belirlenemez. Bilirkişi raporunda yapısız arazi değeri, yapının ekonomik değeri, tescili istenen kısmın arazi değeri ve yapının kullanılabilmesi için gerekli asgari bölüm ayrı ayrı gösterilmelidir. Değerleme aynı tarih esas alınarak ve denetlenebilir emsallerle yapılmalıdır.
Özellikle yüksek arazi değerine karşı ekonomik ömrünü tamamlamış yapılarda TMK m.724’ün aradığı açık üstünlük oluşmayabilir. Buna karşılık düşük arazi değerine kıyasla yüksek ekonomik değeri bulunan, sökülmesi veya yıkılması önemli kayıp doğuran yapı farklı değerlendirmeye konu olabilir.
Uygun bedel ve bedelsiz kazanım yasağı
Temliken tescil, yapı sahibine bedelsiz mülkiyet kazandıran bir mekanizma değildir. Devredilecek bölümün uygun bedeli belirlenir ve yargılama sırasında bu bedelin depo edilmesi gündeme gelebilir. Bedelin hangi tarihteki değere göre belirleneceği, faiz ve güncelleme sorunları somut dosyanın usulî durumuna göre değerlendirilir.
Arazi malikinin mülkiyet hakkı ile yapı sahibinin ekonomik menfaati arasındaki denge, temliken tescil kurumunun temel gerekçelerinden biridir.
TMK m.725 ve taşkın yapı
Bir yapının komşu parsele kısmen taşması hâlinde TMK m.725 özel rejimi devreye girer. Yapıyı yapan kişinin taşırılan arazi üzerinde önceden bir irtifak hakkı yoksa, zarar gören malikin taşmayı öğrendiği tarihten itibaren kanundaki süre içinde itiraz edip etmediği, yapı sahibinin iyiniyeti ve durumun hakkaniyete uygunluğu araştırılır.
Şartları varsa taşan bölüm üzerinde irtifak hakkı kurulması veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin devri istenebilir. Bu nedenle klasik TMK m.724 talebiyle taşkın yapı talebinin hukuki dayanakları dilekçede birbirinden ayrılmalıdır.
Aplikasyon, ifraz ve tevhit neden zorunlu inceleme konusudur?
Mahkemenin vereceği tescil kararının tapuda infaz edilebilir olması gerekir. Bu nedenle çaplı kroki zemine uygulanmalı, yapının parsel sınırlarına göre konumu ve taşkınlık miktarı fen bilirkişisi tarafından koordinatlı biçimde gösterilmelidir.
Tescili istenen bölüm müstakil parsel oluşturamıyorsa, davacının komşu parseliyle tevhit edilip edilemeyeceği veya irtifak hakkının daha uygun çözüm olup olmadığı araştırılır. Belediye veya ilgili idareden asgari parsel büyüklüğü, imar planı, yola veya kamu hizmet alanına isabet ve ifraz-tevhit koşulları hakkında açık cevap alınmalıdır.
Husumet ve malik değişikliği
Temliken tescil davasında davanın doğru kişiye yöneltilmesi esastır. Tescili istenen bölümün dava tarihindeki maliki, yapının meydana getirildiği tarihteki malik ve varsa mirasçılar veya ayni hak sahipleri birbirinden farklı olabilir. Tapu tedavül kayıtları bu nedenle yalnız yardımcı belge değil, husumetin kurulması bakımından temel delildir.
Taşınmaz dava sırasında el değiştirirse yeni malikin hukuki durumu usul ve maddi hukuk yönünden ayrıca ele alınmalıdır. İpotek, intifa, haciz veya diğer ayni haklar da kurulacak hükmün infazını etkileyebilir.
Tescil mümkün değilse bedel veya tazminat
Davacı, temliken tescil şartlarının oluşmaması veya tescilin teknik olarak mümkün bulunmaması ihtimaline karşı, somut hukuki dayanağı varsa kademeli bedel ya da tazminat talebi ileri sürebilir. Ancak “tescil olmazsa tazminat” biçimindeki soyut talep yeterli değildir.
Yapım giderleri, yapının güncel ekonomik değeri, malzeme veya levazım değeri, yıkım veya söküm hâlindeki değer ve davacının iyiniyet durumu birbirinden ayrılmalıdır. Hangi ekonomik değerin hangi hukuki sebebe dayanarak talep edildiği açıkça gösterilmelidir.
Deliller ve bilirkişi heyeti
Bu davalarda güncel tapu ve tedavül kayıtları, çaplı kroki, kadastro paftası, aplikasyon krokisi, imar durumu, yapı ruhsatı ve varsa yapı kullanma izin belgesi önemlidir. Yapının kim tarafından meydana getirildiğini gösteren faturalar, sözleşmeler, abonelikler, vergi kayıtları, fotoğraflar, uydu görüntüleri ve tanık anlatımları da yardımcı olabilir.
Keşif sırasında fen bilirkişisinin yanında yapının niteliğine göre inşaat mühendisi veya mimar ve gayrimenkul değerleme uzmanı bulunması gerekir. Rapor yalnız sonuç bildirmemeli; parsel geometrisini, yapı konumunu, değer hesabını ve imar uygulanabilirliğini denetlenebilir biçimde göstermelidir.
Başkasının arazisine dikilen ağaçlarla farkı
Başkasının arazisine ağaç dikilmesi uyuşmazlıklarında TMK m.729, yapı ve malzeme hükümlerine yollama yapar; bitkilerin biyolojik ve ekonomik özellikleri ayrıca incelenir. Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tescil ise yapı veya bütünleyici parça hukukuna değil, sözleşmeden doğan devir borcuna dayanır.
Sık Sorulan Sorular
Temliken tescil davası nedir?
Başkasına ait arazi üzerinde kendi malzemesiyle yapı meydana getiren veya yapısı komşu parsele taşan kişinin, kanundaki şartlar gerçekleştiğinde uygun bedel karşılığında arazinin tamamının ya da yeterli kısmının devrini veya bazı hâllerde irtifak hakkı kurulmasını istemesidir.
Temliken tescilde iyiniyet ne zaman aranır?
İyiniyet yapının meydana getirildiği süreç bakımından araştırılır. Yapı sahibinin arazinin başkasına ait olduğunu bilmemesi veya gerekli dikkat ve özeni göstermesine rağmen bilebilecek durumda olmaması gerekir.
Yapının arazi değerinden fazla olması yeterli midir?
Hayır. Değer farkına ek olarak iyiniyet, uygun bedel, tescilin teknik ve imar yönünden mümkün olması ve diğer kanuni şartlar da bulunmalıdır.
Taşkın yapı ile klasik temliken tescil aynı mıdır?
Hayır. Yapının komşu parsele taşması TMK m.725 kapsamındaki özel şartları gündeme getirir. Arazi malikinin taşmayı öğrenmesinden itibaren itiraz süresi ve irtifak seçeneği ayrıca önem taşır.
Temliken tescil mümkün değilse tazminat istenebilir mi?
Somut olayın hukuki dayanağına göre tescile ek olarak kademeli bedel veya tazminat talebi kurulabilir. Talebin dayanağı ve hesap yöntemi dava dilekçesinde açıkça gösterilmelidir.
Sonuç
Temliken tescil davalarında başarı, yalnız yapı sahipliğini ispatlamaya bağlı değildir. İyiniyet, yapı-arazi değer farkı, uygun bedel, parsel geometrisi, imar uygunluğu ve doğru husumet birlikte kurulmalıdır. Özellikle teknik tescil imkânı dava açılmadan önce araştırılmadığında, maddi hukuk şartları güçlü olsa bile tapuda uygulanabilir hüküm kurulamaması riski doğar.
💬Yorumlar ve Katkılar0 katkı
✎ Yorum / katkı ekle