Kamu Arazilerinin Haksız İşgalinde Ecrimisil ve Tahliye: Kapsamlı Hukuk Rehberi

Kamu idareleri, Türkiye genelinde mülkiyetlerinde veya hüküm ve tasarruflarında bulunan sayısız taşınmaz mala sahiptir. Bu taşınmazların bir kısmı doğrudan kamu hizmetlerinde kullanılırken, bir kısmı da 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu (DİK) uyarınca usulüne uygun olarak kiraya verilir veya satılır. Ancak ne yazık ki, bu taşınmazların herhangi bir hukuki dayanağı olmaksızın, gerçek veya tüzel kişilerce işgal edildiği durumlarla sıklıkla karşılaşılmaktadır. Bu rehber, kamu taşınmazlarının haksız işgali karşısında idarenin sahip olduğu “ecrimisil” (haksız işgal tazminatı) talep etme ve “tahliye” (boşaltma) sağlama yetkilerinin hukuki çerçevesini, süreçlerini ve uyuşmazlık çözüm yollarını detaylı bir şekilde ele almaktadır.

1. Haksız İşgal ve Ecrimisilin Hukuki Niteliği

Bir taşınmazın, malikinin rızası olmadan ve herhangi bir hukuki dayanaktan yoksun şekilde üçüncü bir kişi tarafından kullanılması “haksız işgal” olarak tanımlanır. Özel hukukta bu durum, mülkiyet hakkına bir tecavüz teşkil eder ve genellikle haksız fiil, sebepsiz zenginleşme veya gerçek olmayan vekaletsiz iş görme hükümleri çerçevesinde değerlendirilir.

Ancak, kamu taşınmazlarının haksız işgalinde durum farklıdır. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesi, idareye bu konuda özel ve kamu gücüne dayanan bir yetki tanımıştır. Buna göre:

• Ecrimisil bir tazminattır: İdare, haksız işgalciye (fuzuli şagil) karşı, işgalin başlangıcından itibaren geriye dönük en fazla 5 yıllık süreyi kapsayacak şekilde “ecrimisil” adı altında bir tazminat talep edebilir.

• Zarar ve kusur şartı aranmaz: İdarenin bir zarara uğramış olması veya işgalcinin kusurlu olması şart değildir. Salt işgal fiili, ecrimisil talep etmek için yeterlidir.

• Kamu alacağı niteliğindedir: Ecrimisil, vergi, resim, harç veya idari para cezası değil, ancak 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun (AATUHK) kapsamında bir “kamu alacağı” olarak nitelendirilir ve cebri icra yoluyla tahsil edilebilir.

• İdari bir işlemdir: İdarenin düzenlediği ecrimisil ihbarnamesi, kamu gücüne dayanan tek taraflı bir idari işlemdir. Bu işleme karşı açılacak davalar, idari yargıda sonuçlandırılır.

2. Ecrimisilin Uygulandığı Taşınmazlar

DİK m. 75 uyarınca ecrimisil uygulaması şu taşınmazlar için geçerlidir:

• Devletin özel mülkiyetinde olan taşınmazlar.

• Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazlar (Hazine arazileri).

• Özel bütçeli idarelerin (üniversiteler, TRT vb.) mülkiyetindeki taşınmazlar.

• Vakıflar Genel Müdürlüğü ve mazbut vakıflara ait taşınmazlar.

• 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15. maddesi uyarınca belediye taşınmazları.

Önemli Not: Devlet tüzel kişiliğine ait olan ve doğrudan kamunun kullanımına sunulmuş “hizmet malları” (okul, hastane binaları gibi) veya “orta malları” (park, yol gibi) için DİK m. 75 hükümleri uygulanmaz. Bu yerlerin işgali halinde idare, tazminat talebini adli yargıda dava açarak ileri sürmek durumundadır.

3. Haksız İşgalin ve İşgal Süresinin Tespiti

Ecrimisil talebinin hukuka uygun olabilmesi için, işgalin somut delillerle kanıtlanması şarttır. Bu süreç şu adımları içerir:

• Yıllık Denetim: İdareler, kendi taşınmazlarını kural olarak yılda en az bir kez denetlemek ve haksız işgalleri tespit etmekle yükümlüdür.

• Taşınmaz Tespit Tutanağı: İşgal tespit edildiğinde, taşınmazın bulunduğu yerde bir “Taşınmaz Tespit Tutanağı” düzenlenir. Bu tutanakta;

  • İşgalcinin kimlik bilgileri,

  • İşgalin başlangıç tarihi,

  • İşgal edilen alanın yüzölçümü,

  • Taşınmazın kullanım amacı
    gibi bilgilere yer verilir.

• Delillendirme: Tespit, mümkünse işgalcinin de imzası alınarak, fotoğraf, video, uydu görüntüsü (Google Earth vb.) gibi somut delillerle desteklenmelidir. İşgalcinin imzasının alınamadığı durumlarda, delillerin işgali şüpheye yer vermeyecek şekilde kanıtlaması gerekir.

• Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi: Daha önce kira sözleşmesi olan ancak sözleşme süresi biten veya feshedilen kiracı, taşınmazı tahliye etmezse “fuzuli şagil” konumuna düşer ve kendisine ecrimisil uygulanır.

4. Ecrimisil Bedelinin Belirlenmesi (Tespit ve Takdir)

Ecrimisil bedeli, idare tarafından oluşturulan ve taşınmaz değerleme konusunda uzman üç kişiden oluşan bir “komisyon” tarafından takdir edilir. Komisyon, bedeli belirlerken aşağıdaki kriterleri göz önünde bulundurur:

• İmar Durumu: Taşınmazın imar planındaki yapılaşma koşulları ve kullanım amacı (konut, ticaret, tarım vb.) en temel belirleyicilerdendir.

• Asgari Alt Sınır: 336 sayılı Milli Emlak Genel Tebliği’ne göre, ecrimisil bedeli belirli asgari tutarların altında olamaz:

  • Tarım arazileri için: Taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin %1.5’u.

  • Tarım dışı kullanımlar (arsa, işyeri vb.) için: Taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin %3’ü.

• Emsal Kira Bedelleri: İşgal edilen taşınmazın bulunduğu bölgedeki benzer nitelikteki taşınmazların piyasa kira bedelleri (emsal kira) araştırılır.

• Diğer Kriterler:

  • Yüzölçümü: İşgal edilen alanın büyüklüğü.

  • Konum: Taşınmazın şehir merkezine yakınlığı, ulaşım imkanları.

  • Alt Yapı: Yol, su, elektrik, doğalgaz gibi hizmetlerden yararlanıp yararlanmadığı.

  • Kullanım Amacı ve Elde Edilen Gelir: İşgalcinin taşınmazı konut olarak mı yoksa ticari işletme (otel, otopark, cafe vb.) olarak mı kullandığı ve bu kullanımdan ne kadar gelir elde ettiği önemli bir kriterdir. Ticari kazanç sağlanıyorsa ecrimisil bedeli buna göre artar.

5. Ecrimisil İhbarnamesi, İtiraz ve Dava Süreçleri

• Ecrimisil İhbarnamesi: Komisyon tarafından belirlenen bedel, bir “Ecrimisil İhbarnamesi” ile işgalciye tebliğ edilir. İhbarnamede borç miktarı, işgal süresi, hesaplama kriterleri ve hukuki dayanaklar açıkça belirtilir.

• İtiraz Hakkı: İşgalci, ihbarnamenin tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idareye yazılı itirazda bulunabilir.

• Ecrimisil Düzeltme İhbarnamesi: İdare, itirazı inceler ve sonucunu bir “Ecrimisil Düzeltme İhbarnamesi” ile işgalciye bildirir. İtirazın kabulü halinde ecrimisil bedeli düşürülebilir, reddedilebilir.

• Dava Açma Süresi: İşgalci, ecrimisil ihbarnamesine veya ecrimisil düzeltme ihbarnamesinin tebliğinden itibaren 60 gün içinde, taşınmazın bulunduğu yerdeki İdare Mahkemesi’nde iptal davası açabilir.

• İndirim İmkanı:

  • %20 İndirim: İşgalci, ecrimisil ihbarnamesine itiraz etmez veya açtığı davadan feragat ederse, ecrimisil bedelinden %20 indirim uygulanır.

  • %15 İndirim: Ecrimisil bedelini, kendisine tanınan 60 günlük süre içinde peşin olarak ödeyen işgalciye ayrıca %15 indirim yapılır.

  • Bu iki indirim birlikte uygulanabilir, toplam indirim oranı %35‘e ulaşabilir.

6. Ecrimisilin Tahsili ve Zamanaşımı

• Tahsil: Ecrimisil bedeli, 60 günlük sürede ödenmezse, bu alacak bir “kamu alacağı” niteliği kazanır. İdare, 6183 sayılı AATUHK uyarınca cebri icra yoluna başvurur. Bu kapsamda işgalciye bir “ödeme emri” gönderilir ve nihayetinde borçlunun malları haczedilebilir.

• Zamanaşımı Süreleri:

  1. Geçmişe Yönelik İşgal Tespiti (Hak Düşürücü Süre): İdare, işgal tespiti yaptığı tarihten geriye doğru en fazla 5 yıl için ecrimisil talep edebilir. Beş yıldan daha eski işgaller için ecrimisil istenemez.

  2. Tespit ve İhbarname Arasındaki Süre: Taşınmaz tespit tutanağının düzenlenmesi ile ecrimisil ihbarnamesinin tebliği arasında mevzuatta kesin bir süre bulunmamaktadır. Danıştay, bu süre için genel bir zamanaşımı uygulanmaması gerektiği yönünde görüş belirtmiştir. Ancak bu durum, hukuki belirsizliğe yol açabilmektedir.

  3. Tahsil Zamanaşımı: Ecrimisil ihbarnamesinin tebliğinden 60 gün sonra alacağın vadesi gelir. Vadenin geldiği yılı takip eden yılbaşından itibaren 5 yıl içinde alacak tahsil edilmezse, ecrimisil alacağı zamanaşımına uğrar ve artık tahsil edilemez.

7. Tahliye (Boşaltma) İşlemi

Ecrimisil ödenmesi, işgalciye taşınmazda kalma hakkı vermez. İşgalin sona erdirilmesi ve taşınmazın idareye teslimi şarttır.

• Yetkili Makam: Tahliye işlemini idare bizzat kendi personeli ile yapamaz. DİK m. 75 uyarınca, tahliye için taşınmazın bulunduğu il veya ilçedeki mülki idare amirine (Valilik/Kaymakamlık) başvurulması gerekir.

• Tahliye Süreci:

  1. İdare, mülki idare amirliğinden taşınmazın tahliyesini talep eder.

  2. Mülki amirlik, işgalciye 15 günlük bir süre vererek taşınmazı boşaltmasını ve teslim etmesini ister.

  3. Bu süre sonunda tahliye gerçekleşmezse, mülki amirlik kolluk kuvvetleri eşliğinde taşınmazı cebren tahliye ederek idareye teslim eder.

• Yapı ve Enkaz Sorunu: Tahliye sonrasında taşınmaz üzerinde işgalciye ait yapılar varsa, kendisine 30 gün süre verilerek bu yapıları yıkıp enkazı kaldırması istenir. Bu sürede yıkım yapılmazsa, idare gerekli işlemleri kendisi yapar veya yaptırır ve masrafları işgalciden tahsil eder.

8. Sonuç ve Önemli Uyarılar

Kamu taşınmazlarının haksız işgali, idareler için kolay bir gelir kapısı gibi görülmemelidir. Bu durum, hukuk devleti ilkesi ve adalet duygusuyla bağdaşmaz. İdareler, taşınmazlarını usulüne uygun şekilde değerlendirmeli, haksız işgallere göz yummamalı ve kamu yararını her zaman gözetmelidir.

İşgalciler Açısından: Herhangi bir hukuki dayanağınız olmadan bir kamu taşınmazını işgal etmeniz, yüksek miktarda ecrimisil tazminatı ve cebri tahliye ile sonuçlanabilir. Bu nedenle, bir taşınmazı kullanmak istediğinizde mutlaka idareyle resmi bir kira sözleşmesi yapma yoluna gidiniz.

Vatandaşlar Açısından: Kamuya ait bir taşınmazın haksız işgal edildiğini tespit etmeniz durumunda, durumu ilgili idareye (Hazine Malları İl Müdürlüğü, Belediye vb.) yazılı olarak bildirebilirsiniz.

Bu rehber, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, her bir somut olayın kendine özgü koşulları nedeniyle bir hukuki görüş veya tavsiye niteliği taşımamaktadır. Hukuki bir uyuşmazlık durumunda, konunun uzmanı bir avukattan profesyonel destek almanız önemle tavsiye olunur.

DR. MUHAMMED ALİ AYDIN’IN “KAMU TAŞINMAZLARININ HAKSIZ İŞGALİNDE
ECRİMİSİL VE TAHLİYE UYGULAMALARI” İSİMLİ HUKUKİ ÇALIŞMASINDAN FAYDALANILARAK HAZIRLANMIŞTIR.