Bu içeriğimizde kat mülkiyeti uyuşmazlığından kaynaklı Eski Hale Getirme, İtirazın İptali /Alacak, Karar İptali ve Meskene Çevrilen İşyeri Davaları incelenecektir.
A. ESKİ HALE GETİRME DAVALARI
a. Genel Olarak
Bu dava, üzerinde kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulan taşınmazlarda, onaylı mimari projeye aykırı yapılan değişikliklerin eski hale getirilmesi istemine ilişkin olarak açılır. Kamuoyunda en sık bilenen haliyle “balkonların kapatılması,” “ortak alanların bağımsız bölüm içine katılması,” “klima veya güneş enerjisi sistemlerinin kaldırılması” davaları bu kapsamda açılan davalara örnek olarak gösterilebilir.
b. Araştırılması Gereken Hususlar ve Deliller
Bu davalarda taraf teşkili önemli olup mutlaka taraflara usulüne uygun tebligat yapılmalıdır. Tapudaki adrese yapılan tebligatlar geçersiz olup, sadece bu tebligatla yetinilerek karar verilmesi savunma hakkının kısıtlanması şeklinde yorumlanmaktadır.
Bu davaları kat malikleri veya yönetici açabilir. Bu nedenle açıklamalı tapu kaydı getirtilip aktif husumet usulünce araştırılmalıdır. Yöneticinin dava açabilmesi için mutlaka kat malikleri kurulundan bu konuda açıkça yetki alması gerekir. Bunun için kat malikleri kurulunun yetki kararının dosyada bulunması gerekir.
Bu davaların davalısı olmak için malik olmaya gerek olmayıp, kiracı, malikin eşi, faydalanan veya bir şekilde bağımsız bölümde oturan kişilere karşı da dava açılabilir. Ancak malikin de ayrıca davalı olarak gösterilmesi gerekir.
Dava konusu ana taşınmazın üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakının mutlaka kurulu olması gerekir. Aksi halde kat mülkiyeti hukuku uygulanmaz ve dava başka hükümlere göre çözümlenir. Bu durumun ispatlanması açıklamalı tapu kaydı ile olacağından mutlaka tapu kaydının dosyaya getirtilmesi gerekir.
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulu bulunan bir taşınmazın mutlaka bir onaylı mimari projesi bulunur. Dolayısıyla bu proje belediyelerin imar müdürlüğünden ve tapu sicil müdürlüğünden temin edilmelidir.
Ana taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulu olduğunda mutlaka bir yönetim planı da bulunur. Bu yönetim planı tapu sicil müdürlüğünden alınmalıdır.
Bu dava ana taşınmazın aynıyla ilgili bir dava olduğundan keşif yapılmadan dosya üzerinde karar verilmemelidir.
c. Uygulamada Sıkça Hataya Düşülen ve Bozma Nedeni Yapılan Konular
Yapılan görüşmeler, paydaş analizleri, ilgili Yargıtay kararları birlikte değerlendirildiğinde;
- Husumetin araştırılmaması veya yanlış gösterilmesi bozma nedenlerindendir. Husumet mahkemece resen araştırılmalıdır. Hâkim tapu kayıtları ile bu hususları denetlemelidir. Davacı yönetici ise karar defterinden yöneticinin gerçekten yönetici olup olmadığı ve bu davayı açma yetkisinin bulunup bulunmadığı denetlenmelidir.
- Mahkemenin hükmü icraya elverişli olması gerekir. Hüküm metni ile uygulama arasında çelişki olmaması için keşif sırasında mutlaka bir fenci/inşaatçı bilirkişiye kroki hazırlattırılması ve hükümde bu krokiye atıfta bulunulması gerekir.
- Hükmün yerine getirilmesi için mutlaka kat mülkiyeti yasanının 33. Maddesi gereğince davalıya yine hükümde uygun ve belli bir süre verilmelidir. (örneğin, “ davalıya karar gereğinin yerine getirilmesi için kesinleşmeden itibaren 30 gün süre verilmesine, aksi takdirde davacıya icraen infaz yetkisinin verilmesine” şeklinde hüküm kurulmalıdır.) Bu sürenin verilmemesi önemli bir eksiklik olmakla birlikte bu yönden eksikliği olan hüküm, yargılamanın gereksiz yere uzamaması için çoğunlukla düzeltilerek onanmaktadır.
- Onaylı mimari projenin birden fazla olması veya tadilat projeleri yapılması halinde hangi projenin doğru ve uygun olduğunun resen araştırılması ve zemine uygulanarak tespit edilmesi gerekir. Yanlış projeye dayanarak hüküm kurulması bozma nedeni sayılmaktadır.
- Bu davalarda mutlaka inşaatçı bilirkişisinin görevlendirilmesi gerekir.
B. İTİRAZIN İPTALİ/ALACAK DAVALARI
a. Genel Olarak
Üzerinde kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulan taşınmazlarda ortak gider alacaklarının tahsili için açılan davalardır. Doğrudan alacak davası olarak açılabileceği gibi icra takibi ile yapılan itirazın kaldırılması şeklinde de açılabilir. Sonucu ve uygulaması aynıdır.
b. Araştırılması Gereken Hususlar ve Deliller
Yönetim planının, yöneticide bulunan, apartman karar defterinin, işletme defterinin ve tutulması zorunlu olmamakla birlikte tutulmuş başka defterler varsa onların da mutlaka dosyada olması gerekir. Aynı zamanda hangi taraf olursa olsun ödemeye ilişkin her türlü apartman makbuzu, koçanı, banka dekontu, ödemeye ilişkin yazılı belgeler vs. de dosyada bulunmalıdır.
Bundan başka apartmanın ortak hesabının bulunduğu banka şubesinden herkesin veya davalının yaptığı tüm ödemeleri gösterir ayrıntılı ekstre veya dökümlerin de getirtilmesi gerekir. Ortak borcun karşılığında takas, mahsup vs. iddiasının mutlaka yöntemince araştırılmalıdır. Tüm deliller toplanıldıktan sonra hâkimin kendi bilgisini aşıp teknik bilgiyi gerektirecek derecede kompleks konularla ilgili muhasebeci veya maliyeci bir bilirkişinin yardımından faydalanılmalıdır.
c. Uygulamada Sıkça Hataya Düşülen ve Bozma Nedeni Yapılan Konular
Uygulamada gecikme tazminatının tanımı ve tespiti noktasında sıkça hata yapılmaktadır. Gecikme tazminatı kat mülkiyeti yasasından kaynaklanan özel bir tazminat türü olup alacağın ifasının gecikmeye başlanıldığı aydan itibaren normal faizin yanında ayrıca %5 gecikme tazminatı olarak uygulanır. Bunun başlangıcının tespiti çok önemli olup bu konuda hiç araştırma yapılmaması bozma nedeni olarak kabul edilmektedir.
İcra inkâr tazminatı taleplerinde de sıkça hata yapılmaktadır. Bu davalar genellikle itirazın iptali şeklinde gelmekte olup apartman borcu likit kabul edildiğinden dolayı yönetim lehine her zaman icra inkar tazminatına hükmedilmesi gerekir. Uygulamada bu husus gözden kaçırıldığından bu yönden kararlar bozumluktadır.
İspat yükü açısından da hatalarla karşılaşılmaktadır. Bu davalarda ispat yükü ters olup, davayı açan apartman yönetimi değil davalı olan borçlu ortak gider borcunu ödediğini ispatlamalıdır.
Davayı açan kişinin yeterli çoğunlukla yönetici seçilmemiş olması, bu konuda karar iptali davası açılmış olması vs. bu davanın açılması ve görülmesi açısından önemli değildir. Bu nedenle bekletici mesele, husumet araştırması gibi işlerle vakit kaybedilmemelidir. Zira kazanılacak para şahsın cebine değil apartmanın ortak hesabına girmektedir. Ancak uygulamada bu nedenlerle hatalı bir şekilde davanın husumetten reddedildiği görülmektedir.
C. KARAR İPTALİ DAVALARI
a. Genel Olarak
Üzerinde kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulan taşınmazlarda kat malikleri tarafından apartmanın yönetimi için yapılan toplantı ve alanın karaların iptali için açılan davalardır. Kısaca uygulamada bunlara karar iptali davaları denir.
b. Araştırılması Gereken Hususlar ve Deliller
Yönetim planının, yöneticide bulunan karar defterinin, ana taşınmaz üzerinde tüm bağımsız bölümler ile bunların arsa paylarını gösterir tapu kaydının, toplantı belgelerinin, iptali istenilen toplantıya ilişkin vekâletname, cetvel, çağrı, kimin hangi bağımsız bölüm için katıldığını gösterir cetvel, hazirun listesi gibi bütün bilgi ve belgelerin getirtilmesi gerekir.
İptali istenen karar ilişkin çağrı/tebligat sürecinin usulünce yerine getirilip getirilmediği araştırılmalıdır. Bu toplantıların davacı tarafa önceden yazılı biçimde çağrı veya posta ile gönderilip gönderilmediğinin araştırılması, varsa posta ileti veya barkod numaralarının teyidinin yapılması gerekir. Bu belgelerin bir kısmı yöneticide olabileceği gibi denetleme adına ilgili PTT şubelerinden de sorulabilir.
c. Uygulamada Sıkça Hataya Düşülen ve Bozma Nedeni Yapılan Konular
Toplantının niteliğinin hiç belirlenmemesi veya yanlış belirlenmesi uygulamada yapılan önemli hatalardan birini oluşturmaktadır. Toplantılar olağan ve olağanüstü olarak ikiye ayrılır. Dava konusu toplantının niteliğinin yönetim planından mutlaka tespit edilmesi gerekir.
Toplantının sayısının belirlenmemesi de uygulamada yapılan hatalardan biridir. Toplantılar birinci veya ikinci toplantı olabilir. Dava konusu toplantının birinci veya ikinci toplantı olup olmadığı çağrı belgelerinden tespit edilmelidir.
Yine çoğunluğun araştırılmaması hususu da uygulamada karşımıza çıkan önemli noksanlıklardandır. Toplantıların olağan/olağanüstü veya birinci/ikinci olup olmamasına göre çoğunluk sayıları değişmektedir. Bunun için kaç kişinin toplantıya katıldığı ve katılımın nasıl olduğu mutlaka araştırılmalıdır.
Vekâletnamelerin denetlenmemesi de bir başka eksikliktir. Bu toplantılara bizzat katılmak zorunlu olmayıp, vekâletle de katılım mümkündür. Ama bu hususun yazılı belge ile ispatlanması gerekir.
Kat mülkiyeti yasasında alınacak bazı kararlar için özel çoğunluklar öngörülmüştür. Toplantı çoğunluğu olsa bile bu özel karar için öngörülen nitelikli çoğunluk olmayabilir. Kararın yeterli çoğunlukta alınıp alınmadığı hususun dikkate alınması gerekir.(örneğin, yönetici veya denetçi seçimi çini mutlaka kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu olması gerekir)
İnfaza elverişli hüküm kurmama da uygulamada sıkıntı çıkaran hususlardandır. Bazen toplantı için yeterli çoğunluk olmasına rağmen bazı kararlar için özel çoğunluk sağlanamamış olabilir. Bu durumda o toplantıda alınan tüm kararların değil sadece özel çoğunluk arayan kararların iptaline hükmedilmesi gerekir.
D. MESKENE ÇEVRİLEN İŞYERİ DAVALARI
a. Genel Olarak
Üzerinde kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulan taşınmazların mesken niteliğinde olan bağımsız bölümlerinin işyeri olarak kullanılması nedeniyle bu bağımsız bölümlerin meskene tekrar dönüştürülmesi davalarıdır.
b. Araştırılması Gereken Hususlar ve Deliller
Yönetim planının, karar defterinin, ana taşınmaz üzerinde tüm bağımsız bölümler ile bunların tapudaki vasıflarını (mesken, işyeri, depo, büro vs.) gösterir tapu kaydının bütünü ile dosyada olması gerekir.
Yine diğer yazılı belgelerin özellikle davacı tarafın bu konuda daha önceden verdiği bir iznin, kararın veya imza vs.nin bulunup bulunmadığının araştırılması gerekir.
c. Uygulamada Sıkça Hataya Düşülen ve Bozma Nedeni Yapılan Konular
Bu davalarda zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. Zamanaşımı veya hak düşürücü süre nedeniyle red kararları verilmesi bozma nedeni sayılmaktadır.
Aynı şekilde bu davalarda kötü niyet iddiası dinlenmez. Davcının, dava konusu yerin uzun süredir işyeri olarak kullanıldığını biliyor olması, bu durumu görerek evini satın alması gibi nedenlerden dolayı kendisine iyiniyetli değilsiniz denilerek dava reddedilemez.
Yönetim planının iyi incelenmemesi de önemli hatalardan bir tanesidir. Bu davaların en hayati konusu bu olup, yönetim planlarında bu konuya ilişkin olarak mutlaka bir düzenleme vardır. Bu düzenleme tarafları bağlayacaktır.
Uygulamada bazen hükümlerin yanlış kurulması da sorunlara yol açmaktadır. Davalar kabul edilince doğrudan tahliye kararı verilmektedir. Oysa öncelikle süre verilmeli süre içinde gereği yerine getirilmediği takdirde tahliye kararı verilmelidir (örneğin; davanın kabulü ile dava konusu 2 numaralı dairenin mesken olarak kullanılması için davalı tarafa bir ay süre verilmesine, bu süre içinde meskene dönüştürülmediği takdirde davalıların tahliyesine) şeklinde hüküm kurulmalıdır.
Kaynak: Hukuk Rehberi – Adalet Bakanlığı İç Denetim Birimi Başkanlığı
Ankahukuk Sitesi kurucusu ve yöneticisi
