Bütün gayrimenkul satış sözleşmeleri ön ödemeli konut satış hükümlerine tabi midir?
Bir gayrimenkulün 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında ön ödemeli konut satış hükümlerine tabi olması için satış bedelinin bir kısmının veya tamamının önceden ödeniyor, teslimin ise sonradan yapılıyor olması gerekmektedir. Bitmiş ve teslime hazır konutların satışı ön ödemeli konut satışı kapsamında bulunmamaktadır. Diğer taraftan, taşınmazın “konut” vasfını taşıması gerekmektedir. Dükkân, ofis vb. ticari nitelikteki taşınmazlar ile kat karşılığı inşaat sözleşmesine konu arsa sahibine ilişkin menfaatler kapsamda bulunmamaktadır.
Ön ödemeli konut satış sözleşmesi akdedilmeden önce dikkat edilmesi gereken hususlar nelerdir?
Tüketicilerin ön ödemeli konut satış sözleşmesi imzalamadan önce aşağıda yer verilen hususlara dikkat etmesi büyük önem arz etmektedir:
- Tüketicilere, sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce, ön bilgilendirme formu verilmek zorundadır.
- Yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi akdedilemez.
- Ön bilgilendirme formunun Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 5 inci maddesinde sayılan zorunlu hususları içermesi gerekmektedir.
- Sözleşmenin Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 7 nci maddesinde sayılan zorunlu hususları içermesi gerekmektedir.
- Sözleşme imzalanmadan önce mutlaka okunmalı, ön bilgilendirme formunun ekinde tüketiciye iletilmesi zorunlu tutulan projeye ilişkin bağımsız bölüm planı, vaziyet planı, kat planı ve satın alacağınız konutta kullanılan ürünlere ilişkin teknik bilgileri içeren mahal listesi (teknik şartname) incelenmelidir.
- Konutun brüt ve net alanları, konumu, cephesi, sözleşme ile taahhüt edilen iç özellikleri hakkında detaylı değerlendirme yapılarak sözleşme içeriğindeki karşılıkları kontrol edilmelidir.
- Konutun inşa edileceği arsanın mülkiyetine ilişkin olarak Tapu Müdürlüğü nezdinde araştırma yapılarak, tapu kaydı üzerinde satın alınacak konutun değerini düşüren herhangi bir şerh, beyan vb. olup olmadığı kontrol edilmelidir.
- Satıcının tüketiciye ödemeleri karşılığında mevzuatta belirlenen teminat türlerinden hangisini sunacağının öğrenilmesi gerekmektedir.
- Satın alınan konutun satış bedeline ilişkin senet düzenlenecek ise mutlaka nama yazılı ve her bir taksit ödemesi için ayrı ayrı düzenlenmelidir.
Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri satıcı ve tüketici arasında akdedilen adi bir sözleşme ile kurulabilir mi?
Ön ödemeli konut satışı resmi şekil şartına tabidir. Geçerli bir satış iki şekilde gerçekleştirilebilir:
- Kat irtifakı devrinin tüketici lehine tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte yapılacak bir yazılı sözleşme şeklinde veya
- Noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesiyle.
Aksi halde sözleşme geçersizdir. Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya tüketiciyi borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.
Ön bilgilendirme formunun ve sözleşmenin belirli bir punto büyüklüğünde yazılması zorunlu mudur?
Ön bilgilendirmenin ve sözleşmenin en az on iki punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde yazılması zorunludur.
Tüketici sözleşmenin bir örneğini talep edebilir mi?
Sözleşmenin bir örneğinin tüketiciye verilmesi zorunludur.
Bazı konut projelerinde kat irtifakı tesis edildiği söylenmektedir. Bunun anlamı nedir?
Kat irtifakı tesis edilmiş bir projeden konut satın alınması halinde konut ve arsa payı satış esnasında belli olmaktadır. Konutun bitimiyle birlikte yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındıktan sonra kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmelidir. Yapı kullanma izin belgesi, konutun mevzuata uygun olarak yapıldığını göstermektedir.
Noterliklerde düzenleme şeklinde yapılan satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilebilir mi?
Tüketici satıcı ile noterliklerde akdedilen düzenleme şeklindeki satış vaadi sözleşmesini dilediği takdirde tapu kütüğüne şerh ettirebilir. Bu şerh, konut üzerinde kimin hak sahibi olduğunu göstermesi ve hak kayıplarının önüne geçilebilmesi açısından önemlidir.
Tüketicinin sözleşme kurulduktan sonra sözleşmeyi sonlandırma hakkı var mıdır?
Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde, herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayma hakkına sahiptir.
Tüketicinin ön ödemeli konut satışında sözleşme tarihinden itibaren, caymaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla, 24 aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır.
Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila on iki ay arası için yüzde altısına ve on iki ila yirmi dört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.
Tüketici sözleşmeden dönme hakkını, bazı özel durumlarda, devir veya teslime kadar vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında herhangi bir bedel ödemeksizin kullanabilir.
Tüketicinin sözleşmeden dönme hakkını, devir veya teslime kadar vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında herhangi bir bedel ödemeksizin kullanabileceği haller nelerdir?
a) Satıcının yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi,
b) Tüketicinin ölmesi,
c) Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi,
ç) Tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi,
d) Bir konutun birden fazla tüketiciye satılması nedeniyle tüketicinin sözleşmeden dönmesi,
e) Yasal zorunluluklardan veya mücbir sebep hallerinden kaynaklanmayan nedenlerle projede değişiklik yapılması halinde tüketicinin sözleşmeden dönmesi.
Tüketicinin cayma ve sözleşmeden dönme hakkının kullanılmasında dikkat etmesi gereken hususlar nelerdir?
Cayma ve sözleşmeden dönme hakkının kullanıldığına dair bildirimin süresi içinde satıcıya noterlikler aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir
Tüketici cayma veya sözleşmeden dönme hakkını kullanması durumunda satıcıya ödemiş olduğu tutarı ve kendisini borç altına sokan belgeleri hemen iade alabilir mi?
Cayma hakkının kullanılması durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge cayma bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 14 gün içinde tüketiciye geri verilir.
Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 180 gün içinde tüketiciye geri verilir.
Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici 10 gün içinde edinimlerini (örneğin kat irtifakı tapusunun devri ile kurulan sözleşmelerde tapuyu) iade eder.
Taşınmazı bağlı kredi ile alan tüketicinin cayma hakkını kullanması durumunda konut finansmanı kuruluşu tüketiciden herhangi bir bedel talep edebilir mi?
Taşınmazın kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınması durumunda bağlı kredi sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarihte hüküm doğurmak üzere cayma hakkı süresi sonunda yürürlüğe girer.
Konut finansmanı kuruluşu cayma hakkı süresi içinde tüketiciden faiz, komisyon, yasal yükümlülük ve benzeri isimler altında hiçbir masraf talep edemez.
Satıcı konutun teslim tarihini istediği gibi belirleyebilir mi?
Ön ödemeli konut satışlarında konutun yasal teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. Satıcı ve tüketici sözleşme serbestisi gereği 48 aydan daha kısa bir teslim süresi üzerinde anlaşabilir. Bu durumda satıcı, artık sözleşmede belirlenen süre ile bağlıdır.
Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde konutun teslim şartları nelerdir?
Konutun teslimi iki şekilde gerçekleştirilebilir:
a) Kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescili,
b) Kat irtifakına konu konutun tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte konutun oturmaya elverişli bir şekilde zilyetliğinin devri.
Konutun fiilen teslim edilmiş olması veya sadece anahtarının teslim edilmiş olması konutun resmi şekilde teslim edilmiş olduğu anlamına gelmemektedir.
Satıcı sözleşmenin akdinden sonra tüketicinin bilgisi dışında proje değişikliği yapabilir mi?
Sözleşmeye konu konutun yer aldığı projede sonradan değişiklik yapılması durumunda, bu değişikliğin tüketiciye yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı ile bildirilmesi zorunludur. Tüketici yapılan proje değişikliğini kabul etmeyerek 1 ay içinde vergi, harç, masraf, tazminat ve benzeri adlar altında hiçbir bedel ödemeksizin sözleşmeden dönebilir.
Proje değişikliğinin yasal zorunluluklardan veya mücbir sebep hallerinden kaynaklanması durumunda, satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila on iki ay arası için yüzde altısına ve on iki ila yirmi dört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir.
Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde tüketici ödemeleri garanti altında mıdır?
Satıcının konut satışına başlamadan önce, konut adedi 30 ve üzerinde olan projeler için bina tamamlama sigortası yaptırması veya aşağıda belirtilen diğer teminat ve şartlardan en az birini sağlaması zorunludur:
a) Banka teminat mektubu,
b) Hakediş sistemi,
c) Bağlı kredi ile teminat.
Bu teminatlar dışında, satıcı tarafından tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntem öngörülmesi durumunda, bu yöntem Bakanlık tarafından uygun görülürse teminat olarak kabul edilebilir.
Konut adedi 30’un altındaki projeler için teminat sunulması zorunluluğu bulunmamakla birlikte, ön ödemeli konut satışlarına ilişkin diğer düzenlemeler bu projeler için de uygulanmaktadır. Ön bilgilendirme ve sözleşme aşamalarında ödemelerin satıcı tarafından hangi yöntemle teminat altına alacağı öğrenilmelidir.
Kaynak: https://tuketici.ticaret.gov.tr/
Ankahukuk Sitesi kurucusu ve yöneticisi
