Kiralar hakkında özel hükümlerden biri olan bu konu İcra İflas Kanunun 269 ve 276. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Uygulamada çok fazla karşımıza çıkabilecek olması nedeniyle, detaylı bir şekilde olmasa da genel anlamda kiralanan taşınmazların icra yoluyla tahliyesine ilişkin bilgilerimizi…
Kiralar hakkında özel hükümlerden biri olan bu konu İcra İflas Kanunun 269 ve 276. maddeleri arasında düzenlenmiştir. Uygulamada çok fazla karşımıza çıkabilecek olması nedeniyle, detaylı bir şekilde olmasa da genel anlamda kiralanan taşınmazların icra yoluyla tahliyesine ilişkin bilgilerimizi tazelemek amacıyla bu konuyu araştırdık.
Av. Ali Ekrem DAŞGÖL
Hukuk Gündemi Dergisi 2014/1
Kiraya verilmiş bir taşınmazı tahliye edebilmek için kiralayan şu şekilde yol izleyebilir.
Kiracıya karşı ihtiyaç yahut akde aykırılık nedeniyle sulh hukuk mahkemesinde bir tahliye davası açabilir.
Dava sonunda ilamı icraya koyarak taşınmazın tahliyesini isteyebilir, Kira bedelinin ödenmemesi veya kira süresinin bitmesi halinde kiralayan doğrudan icra dairesi aracılığıyla taşınmazın tahliyesini isteyebilir ki bu ilk yoldan daha kolay ve uygulamada en çok tercih edilen yoldur.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız Tahliye; Kiracı kirayı ödemezse, kiralayan ödenmeyen kira bedellerini icra dairesi aracılığıyla göndereceği para borcunun ifasını içerir ödeme emriyle (Örnek–13) isteyebilir. Fakat kiralayan ödenmeyen kira bedelleriyle birlikte söz konusu taşınmazın tahliyesini de istiyorsa burada kural olarak ilamsız tahliye takibi yapılmalıdır.
Bu husus Borçlar Kanunu (BK) m. 260 ve 288’de, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 315 ve 362’de düzenlenmiştir.
Adi kiralara ilişkin TBK m. 315’de; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir.
Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.’’ şeklinde düzenlenmiştir. Hâsılat kiralarında (m. 362) bu süre en az 60 gündür.
Kanunun bu maddesinden de anlaşılacağı üzere ilamsız tahliye takibi genel ilamlı haciz yoluyla takipten farklı olarak TBK m. 315 veya 362’de belirtilen ihtarı içerir şekilde bir takiptir. Hakkında bu şekilde takip başlatılan kiracı (borçlu) birazdan bahsedeceğimiz süreler içerisinde kirayı ödemezse kiralayan icra mahkemesinden kiracının tahliyesine karar verilmesini isteyebilir. (İİK m. 269)
Ödeme emrinde 7 gün (6 aydan kısa kira sözleşmelerinde 3 gün) içinde itiraz edilebileceği, 30 gün içinde (hâsılat kirasında 60 gün) ödeme yapılması gerektiği belirtilir. İtiraz süresinde yapılmaz, 30 gün içersinde de ödeme yapılmazsa kira alacağı kesinleşir ve kiralayan (alacaklı) icra mahkemesinde borçlunun taşınmazdan tahliyesini isteyebilecektir. Sürelerin dolması tek başına yeterli değildir, bu süreleri kaçıran kiracı 30 – 60 günlük sürede ödenmeyen kira bedellerini öderse tahliye sağlanamayacaktır. Bu süreler geçtikten sonra ödeme yapılmış olsa bile icra mahkemesi tarafından tahliye kararı verilmesi gereklidir.
Takibin kesinleşmesiyle kiralayan, icra mahkemesine kiracının taşınmazdan tahliye edilmesine karar verilmesi için dava açar. Söz konusu ödemeden kasıt kira bedelleridir, süreler içinde kira bedellerinden sayılmayan faiz, icra gideri, avukatlık ücretinin ödenmemesi nedeniyle mahkemeden tahliye talebinde bulunulmayacaktır. Fakat kira sözleşmesinde apartman ortak giderleri gibi giderler kiracı üzerine bırakılmışsa bunlar da kiraya dâhildir. Süreler içinde sadece kiranın ödenmesi değil, bunların da ödenmesi gerekir.
Kendisine ödeme emri gönderilen kiracı doğrudan kira akdine itiraz edebileceği gibi kira akdi dışında da itirazlarda bulunabilir. Süresi içerisinde itiraz icra takibini durdurur. Kiralayanın takibe devam edebilmesi için 6 ay içerisinde icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılmasını ve tahliye kararının verilmesine karar verilmesini istemesi gerekir. Bu süreyi kaçıran kiralayan, bir daha aynı kira alacağından dolayı ilamsız tahliye takibinde bulunamayacaktır.
Kiralayanın ilamsız tahliye takibi yapabilmesi için yazılı bir kira sözleşmesi şart değildir. Kendisine ödeme emri gelen kiracı süresi içerisinde kira akdine açık ve kesin olarak itiraz etmezse kira akdini kabul etmiş sayılacaktır. Tam aksi halde de takibin devamı için kiralayan kira akdini mahkemede ispat etmekle yükümlü olacaktır. Bu durumda görevli mahkeme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu gereği Sulh Hukuk Mahkemesidir.
Yazılı, fakat noter tasdikli bir kira sözleşmesi yoksa yine Sulh Hukuk Mahkemesine dava açılmalıdır. Yazılı ve noter tasdikli bir kira sözleşmesini yedinde bulunduran kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Bu şekilde bir kira sözleşmesi İİK m. 68/a’da belirtilen belgelerdendir. Böylece kiracı itirazını yalnızca yazılı ve noterlikçe tasdikli belgelerle ispatlayabilecektir.
Süresi içinde ödeme emrine itiraz etmeyen kiracı kira akdini kabul etmiş sayılacağını belirtmiştik. Bu halde kira akdinin geçerliliği hakkında bir daha inceleme yapılamayacaktır. Kira akdi dışında itiraz edebilecek hususlar; kira bedelinin ödendiğinin, ertelendiğinin veya ibra edildiğinin ileri sürülmesi şeklinde olabilir. İtirazın kaldırılmasını için icra mahkemesinde dava açan Kiralayana karşı Kiracı bu hususları İİK m. 68/a’daki belgelerle ispat edebildiği halde takip son bulacaktır. Aksi halde itiraz kaldırılacak ve tahliye kararı verilecektir.
Tahliye kararında temyiz yolu açıktır. Fakat temyiz, takibi değil satışı durduracaktır. Kararın icra edilmesi için kesinleşmesine gerek yoktur. Ayrıca kanunen borçluya 3 aylık kira bedeli kadar teminat yatırarak icranın geriye bırakılması kararı alabilmesi hakkı da tanınmıştır.
Tahliye kararının icraya konulabilmesi için kararın maddi anlamda kesinleşmesine, Yargıtay tarafından onanmasını beklemeye gerek yoktur. İcra mahkemesi kararının kiracıya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren 10 günlük sürenin geçmesi yeterlidir (TBK m. 269/c-3) Bu süre sonunda kiralayan kararı icra dairesine sunar, tahliye harcını ve haciz yolluğunu yatırır ve kiracının taşınmazdan zorla çıkarılmasını isteyebilir.
Her ne kadar kanunda ve doktrinde kiracıya ayrıca icra veya tahliye emri gönderilmesine gerek olmadığı düşünülse de uygulamada öncelikle söz konusu taşınmaza gidilerek, taşınmazın boşaltılması için genellikle 10 günlük süre daha verilir. Bu süre sonunda taşınmaz tahliye edilmezse tekrar gidilerek zorla tahliye edilmektedir.
KAYNAKÇA
Baki KURU, İcra ve İflas Hukuku
Hasan ERDOĞAN, Tahliye Kira Tespiti Kira Alacağı ve Tazminat Davaları
Yaşar Şahin ANIL, Kira Akdinden Doğan Tahliye Davaları
Hakan PEKCANITEZ, İçtihatlı İcra ve İflas Kanunu
Turgut UYGUR, Borçlar Kanunu
